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国瑞置业粤港澳大湾区储备充足 为业绩提供新增长点

南昌房地产网-房掌柜 2019-09-29 14:47:21来源:房掌柜 整理
[摘要]国瑞置业(02329)近期已公布半年业绩

港股上市公司国瑞置业(02329)近期已公布半年业绩, 2019年上半年集团实现总营收37.75亿元,同比增长68.6%,物业销售规模扩张推动集团营收高速增长,商业运营租金收入稳健增长。2019年上半年集团实现毛利润10.75亿元,同比增长40.7%,盈利规模持续增长。

2019年上半年,国瑞置业总土储规划建筑面积为1608.41万平方米,按照企业目前的销售规模和增长速度来看,土地储备充裕。企业土地成本维持在2877.8元/平方米,对比其21216.7元/平方米的销售均价,占比仅为13.6%,有较大的成本优势。值得一提的是,截止上半年,企业拥有旧改面积约为580万平方米,后续将大大补充土地储备。

过半销售额由北京市场贡献

国瑞置业起步于汕头、壮大于北京,今天的销售成绩,与北京关系密切。以2019年上半年为例,在国瑞置业128.28亿元的销售额中,北京贡献了66.87亿元,占比52.1%;排名第二、第三的分别是苏州、崇明岛,销售金额分别为14.13亿元和7.31亿元,占比分别为11%和5.7%。

从项目来看,位于北京的丰台西铁营、海淀翠湖和丰台小瓦窑三个项目的签约销售额分别为11.76亿元、19.05亿元和35.56亿元,合计金额为66.34亿元,占总销售额的比例为51.7%。据了解,丰台小瓦窑是2018年国瑞联合世茂房地产以31.25亿元竞得的住宅用地,国瑞拥有该项目51%的权益。

除了住宅,国瑞置业近年来在商业方面也颇下功夫。2019年中报显示,国瑞置业目前拥有12个投资物业,其中5个位于北京;公司总租金收入2.85亿元,2.6亿元是由北京项目所贡献。无论是住宅还是商业,国瑞置业对北京市场都存有一定的依赖。

粤港澳大湾区土地储备充足

布局政策利好市场,为销售业绩增长提供双保障。就总土储的区域分布来看,环渤海区域土地建筑面积占比最高,达到45%,且其中近四分之一位于土地市场竞争激烈的北京,未来销售可期。另一方面,作为广东汕头起家的房企,国瑞置业在珠三角区域也分布了近三成的土储,且大部分位于粤港澳大湾区,目前在佛山、深圳和江门的土储规模达304.21万平方米。据企业中报,企业在深圳拥有近300万方旧改项目,这将大大补充粤港澳大湾区土地储备,为销售业绩提供新的增长点。

一二线城市土储建面有望赶超三四线。就土储分布的城市能级来看,一二线城市占比近半成。且在布局的一线城市中,目前北京和上海的土储建面达到了290.55万平方米,占一线城市总土储建面91%。深圳目前占据剩余小部分面积,待旧改土地归入土储后,有望与北京上海占比持平。同时,这也补充了一二线城市土储建面,预计占比将超过三四线。

净资本负债率147%

随着销售规模的扩大,国瑞置业的负债也水涨船高。

截至2019年6月30日,国瑞置业的总负债为619.82亿元,与2014年同期的177.37亿元相比增长了2.49倍;净资本负债比率为147%,而据相关部门统计,2019年上半年上市房企这个数据的平均水平为117.7%。

国瑞置业今年以来还进行了高成本发债融资。2019年2月和3月,国瑞置业共发行了4.55亿美元的优先票据,票面利率13.5%,融资主要用途为“借新还旧”。

尽管净资产负债率超出了平均水平,且进行了高息融资,但国瑞置业在今年上半年仍被评为“上市公司风险控制五强”。

有市场人士认为,国瑞置业的财务表现担不起这份荣誉。对此,国瑞置业表示,房企普遍负债率较高,当前的债务规模符合国瑞置业目前的发展阶段,公司从未出现过债务违约现象,拥有良好的信誉,公司对目前的偿债能力有信心。

值得一提的是,去年的9月10日,标普曾将国瑞置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”,展望为负面;同年12月24日,标普将国瑞置业的长期主体信用评级“B-”及其未到期优先无抵押债券的长期债项评级“CCC+”列入负面信用观察名单。对于一年前的评级下调,国瑞置业给记者的回复中指出,标普评级是一个随着公司未来发展动态调整的过程,从目前的市场形势来看,信用评级下调只是暂时的,也是中国房地产行业在调整过程中难以避免的阵痛,随着国瑞置业可售项目的增加,商业地产租金收入的进一步提高,公司的财务结构将更加稳健。

(文章整理自观点地产网、中国网财经)

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责任编辑:庄晓霞

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