新政！2019年南京租赁市场继续扩容 可是还有人居住吗？

最近一段时间，不少城市陆续出台鼓励租赁的政策。南京也跟着来了。

9月9日，南京市人民政府官网发布《市政府关于印发南京市市场化租赁住房建设管理办法的通知》。

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给文件画个重点：

1、市场化租赁住房：采用市场化运作、由企事业单位投资、用于租住的新建或改建房屋，不含政府筹建的公共租赁住房、廉租房等租赁住房。对，更多的是新增、改建，不包含之前已经上市的租赁住房。

2、存量房屋改建，包括工业用地上房屋改建和商办用房改建。

商办用房改建，是指将已建成、未销售的商办用房按规定改建为租赁住房的行为。原则上，商办用房应当按整幢、整层、整单元改建。影响盘活更多空置的、低效的商办用房。供应量增加。

3、每年11月份编制次年租赁住房建设（含新建和改建）计划。

4、通过协议出让低效产业用地方式再开发为商服项目的，允许根据规划要求配建不超过30%的酒店式公寓作为租赁住房，由企业自持用于租住，不得分割转让、不得分割抵押。

5、执行时间： 自2019年10月10日施行，有效期两年。

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自2017年7月20日住建部等九部委发文，点名南京为首批建设租赁住房试点城市之日起，南京的“发展租赁”就开始了摸索之路。断断续续，效果似乎也不显著。

2018年年初，南京定下目标，3年内建30万平米集体租赁住房。但实际操作上，2018年全年合南京一共出让了14幅租赁用地，总用地面积464183.45㎡。而当年的租赁用地出让目标是180公顷，完成率仅26%。拿地房企市、区国资平台。

2019年至今，仅年初出让了2幅租赁地块，出让面积约14.8万平方米。不同的是，这两幅地块是租赁用地第一次向民营资本开放。最终底价成交，拿地企业依然是官方背景。

业内人士认为，这次的文件是在租赁用地向民营资本开放之后的又一试探。南京房地产学会会长吴翔华认为，这份文件的主要目的为了多渠道拓展租赁房源。仅靠政府投入进行建设租赁市场，一来无法收回投资，运营困难扩张困难；二来不一定能够满足市场微观的需求，会出现供需错位的情况。多主体供应，市场化供应是大势所趋。

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那么，南京到底需不需要这么多租赁用房呢？

我们找到了2018年的数据。2018年全年，南京市租赁房源约55万套，合计145万间，其中普租135万间，占比93.1%，是目前租赁市场主要供给主体。公寓10万间，占比6.9%，其中分散式公寓占4.8%，集中式公寓占2.1%。

数据库监测，2018年租赁新增房同比上涨2.5%，新增客源下滑1.3%，供需仍处历史高位。随着供应的增加，客房比降为0.95，逼近均衡状态。

根据克而瑞最近的数据，2019年上半年，南京集中式公寓的出租率大概在83.66%左右，存量供需情况适中，约46% 的租赁房源用地位于浦口，其次为栖霞。

可见，目前南京的租赁市场是相对稳定的，供需处于相对均衡的状态。政府出台文件扩大租赁的建设，业内人士认为，主要是为了应对后期人才引进可能带来的人口流入所带来的住房问题。

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一边是政府决心扩大租赁市场，但另一方面，租赁市场的混乱却也没停过。作为租赁市场的一大主力——长租公寓频繁出状况。今年8月份，乐伽宣布公司已经停止营业，关闭所有业务，政府出面做后续工作，链家、我爱我家等租赁平台帮忙善后。这并不是个例，享居屋、易租网、南京森城……长租市场显然并不稳定。

对于南京的租赁市场，业内专家认为，目前除北上广深一线城市外，包括南京在内的其他城市的房屋租赁市场发展其实一直比较平稳健康，“需要的是有针对性地发放租赁补贴，是规范市场主体行为、规范市场秩序即可。”

“任何事情都有一定的市场规律，例如一个城市的人口没有突然的增长，收入也没有突然的增长，租金也属于正常范畴，并不需要政府干预租赁市场的发展，加大租赁供给。可是，自从中央号召租售并举之后，打破了这一生态平衡，资本市场在利用政策红利获取利益，长租公寓的运营商也为了扩大规模获得资本市场的青睐不惜采用高收低租的办法，当然就埋下了风险和隐患。”

租赁本身就不是一个暴利的行业，加上地方政府不断加大投入，增加供给，分流需求人群，导致试点城市的租赁市场租售比只会越来越低，运营越来越困难，除了一小部分中高端市场以外，未来前景堪忧。