新城喧嚣危机里的管控 王晓松还需要避开哪些“雷”？

在临危成为新城控股董事长后，王晓松的第一个重要决策就是出售自家公司的项目。

7月22日，经过了几天的短暂平静，新城系的黑天鹅事件再度发酵。

首先是有自媒体爆料，新城控股已经开始打包旗下资产，共有约68个项目的权益待售，且项目大多以纯住宅项目为主，覆盖华东、安徽、山东等各个区域。

有业内人士认为，此举不乏是新城内部对未来局势的悲观预判。

为此，新城方面在当日晚间迅速发布公告作出澄清。

其表示，截至目前，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），并非网传的68个，同时拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。

其中，新城已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议，交易成交总额约为24亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。

但由于没有达到信披标准，新城未对上述5个项目的交易对象及项目情况进行披露。

尽管新城在公告中强调，前述项目尚未开始销售，转让该部分项目公司股权不会对公司2019年经营业绩产生较大影响。

但对于处于舆情脆弱时刻的新城而言，任何决策都可能被市场无限放大，导致悲观情绪蔓延。

7月23日开盘后，新城系股票全面走低，截至晚间收市，A股平台新城控股再度跌停，每股报收26.73元，港股新城发展跌幅达11.30%，报收6.75港币每股。

事实上，从前董事长王振华事件爆出后，一直处于风口浪尖的新城反应都稍显被动，相比断臂求生的惨烈，当舆论的喧嚣过后，新城显然正为未来可能浮现的“隐患”做准备。

而对王晓松而言，出售项目获得现金，保障新城的资金安全或许只是第一步，接下来他需要面对的是许多不确定的问题，以及新城未来的路。

危机与现金流管控

不可否认的是，无论何时对房企而言，现金流都是最需要守住的底线，刚刚经历风暴的新城同样如此。

熟悉新城控股的相关人士向观点地产新媒体透露，此次新城出售也主要是为回收土地款，处于协商交易的40个项目均为近期新拿的项目，以住宅项目为主。

“出售的项目大多不是由新城操盘，那些新城操盘的项目，也属于利润率不算特别高的部分。”上述人士补充道。

至于出售项目的体量、位置、出售金额、新城所占的权益比例以及交易的对象，由于尚在洽谈，新城方面则表示不便透露，未来以公告为准。

不过据媒体报道，除此前爆料的金科将接盘外，阳光城、新力、弘阳等目前有一定规模诉求的企业也出现在交易之中。

仅从项目数量来看，40个项目或许只是新城整个土地储备中的一小部份。

2018年报显示，新城共计新增土地储备共164幅，期内共有295个在建子项目。而今年3月的业绩会上，新城则透露其目前土地储备已高达1.1亿平方米，可以产生的货值超过1万亿元。

但上述人士坦言，此次新城出售项目更多是出于保证公司现金流安全，预防经营风险。

“从行业背景来看，下半年房地产行业的融资监管是趋紧，调控也没有见放松，因此整个行业基本都是以现金为王，本来新城也有计划增加公司的货币资金，以达到规模、利润和现金流之间的平衡。再加上遭遇这次事件后，新城更开始在内部强调预防经营风险，所以才会做上述交易。”

事实上，为应对经济下行，部分地方政府去年以来放宽了落户限制、减少或取消了新购住房禁售的年限，今年一季度的境内外地产债发行创下新高。

根据新城控股5月初披露的数据，截至2019年4月30日，新城控股借款余额约为967.68亿元，相较于2018年末借款余额727.05亿元，增加了240.63亿元，占2018年末经审计净资产509.57亿元的比重为47.22%。

值得注意的是，今年上半年，新城在拿地上也继续高歌猛进。

据观点地产新媒体不完全统计，今年1-6月，新城共斥资487.03亿元拿地，同期内销售额1224.17亿元，拿地销售比接近40%。

另一方面，在商业项目吾悦广场的开业上，新城也依旧保持了高速扩展的态势。

2018年报显示，2019年，新城将新开业22个吾悦广场，目标是实现租费收入40亿元，在不久前举行的新城半年工作会议中，上述目标也没有改变，这也意味着大量资金的投入。