广州土地观察：82亿揽金中的流拍、底价成交与旧村热浪

旧村热浪

六七月接连的流拍,不免让人揣测,是否广州土地市场遇冷了?

从广州中原研究部一组数据来看,上半年广州土地市场供应面积及成交面积均创近5年同期新高;商住商服用地累计出让金额537.1亿元,比去年同期增加25.1%。

冯佩云同样指出,不能单看溢价或单例土地流拍等指标去判断土地市场温度,“广州今年土拍节奏和策略是比较灵活的,也没有被中央点名,属于比较稳当。”

而就目前流拍地块而言,出让失利的原因基本可归结为,地块出让价与周边楼价、区位价值不符,吸引不了融资收紧下精打细算的房企们。

相比于公开拿地所掀起的丝丝波澜,房企在旧村改造上的争夺则激烈多了。

一个重要的转折点来自于去年末,广州市政府陆续发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》等旧改政策,对旧村改造补偿方式、合作企业选择、地价评估、拆迁奖励、改造成本计算方式等方面进行了明确,鼓励旧村、旧厂积极改造。

今年初,《广州市2019年重点建设项目计划》发布,在城市更新与土地储备项目方面,广州今年将投入313亿元推进52个项目,涉及11个区。

可以窥见的是,今年广州旧改市场明显地迎来一个爆发期。融创、升龙、时代、星河、富力、方圆、星河湾、越秀、保利……这些房企纷纷在旧改热浪中找到自己的“面粉”。

来自广州公共资源交易中心的统计数据则显示,今年1至6月,已经有20个城中村旧改启动政府公开招标环节,包括近期于6月份招标的四个项目已全部中标。

其中,从上海“远道而来”的升龙已拿下广州四个旧村改造项目。

最新的消息是于6月26日,升龙以总投资额 164亿元签下广州最大面积旧改项目广州黄埔汤村旧改项目,该项目改造范围的总用地面积为994.66万平方米,预计规划建筑面积约251.86万平方米。

此前,升龙在广州已拿下了南沙金洲冲尾、番禺蔡边一村、增城群星村三个旧改项目。

另有消息指出,升龙在广州还有十余个旧改项目没有浮出水面,如番禺明经村、白云马沥村、黄埔迳头等等;甚至于,升龙已内部筹划将总部搬至广州珠江新城。

不仅是过江龙插旗广州旧改,不少本地房企也开始涉足旧改。

7月17日,广州市番禺区南村镇里仁洞村改造确定了最终的合作房企为越秀地产股份有限公司,总投资金额达210亿元,改造的面积约为172.25公顷,这也是这家老牌国企首次夺得广州旧村项目。

据悉,在此次拿下“广州淘宝第一村”里仁洞村改造后,越秀地产也将借此优化业务结构;未来,越秀地产将借鉴里仁洞村项目成功经验,继续拓展其他旧村改造资源,并在旧村改造领域不断创新突破。

而一向做豪宅的星河湾,也开始“转型”做起了旧改。5月28日,由星河湾操盘的广州黄埔区萝峰旧村改造项目正式启动,黄埔区萝峰旧村临近广州科学城,改造成本为62.77亿元,将打造成集总部办公、科创产业、休闲购物等于一体的全新城市综合体。

一边是广州土地日益紧张,一边是旧村低成本、高利润的诱惑,不少房企还在前赴后继地扑向旧村热浪。但是,开发周期长、资金沉淀大的风险也在热浪下悄悄涌动。