4月楼市调控政策多达60次 一线城市“小阳春”退热

楼市“小阳春”，匆匆的来，又匆匆的走。

此前被炒得沸沸扬扬的楼市“小阳春”，在4月楼市调控频率明显增长的背景下，出现分化格局，多地行情不再，个别城市热度延续。

5月以来，国家发改委和央行相继明确楼市调控方向不变。5月10日，央行有关负责人明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的，是一贯的。2019年人民银行还将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

5月6日，国家发改委针对此前放宽落户引发的调控放松猜想给出明确回应，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。要始终坚持好房地产平稳健康发展这个底线，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

另外，5月以来多地仍从严楼市调控政策，继续出台稳定楼市的相关政策。

“五一”小长假期间，北京市住建委查处了25家房地产经纪机构，严厉打击发布“商改住”、“产改住”、委托手续不全、违法群租与违规租赁等违法违规行为。截止目前，2019年已依法对145家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。

业内人士认为，4月以来中央一系列表态体现了维持市场平稳运行的决心，预计5月部分城市二手房成交量将有所下滑，二季度房地产市场的“回暖”将出现波动和反复，城市分化格局恐将延续更长时间周期。

4月调控政策多达60次

在3月楼市出现“小阳春”，房价、地价出现波动后，4月各地楼市调控政策再次密集发布。

据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。

其中，合肥、北京、长沙、西安、丹东等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、国管公积金贷款“认房又认贷”、暂停二套房契税优惠、启动住房公积金“资金流动性风险防控一级响应”、限购限价限售等收紧政策；深圳、哈尔滨、甘肃、合肥等地对房地产市场、经纪机构、房企等乱象和不规范行为的专项整治；成都、大连、东莞、南宁等地对住房公积金提取政策的规范。

另外，中央政治局会议再次强调“房住不炒”定位不动摇；住建部对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示；自然资源部重新强调商品住宅用地“五类”调控目标；银保监会官网发文称继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

与此同时，呼和浩特、宁波等近20个城市发布了各种人才吸引政策，其中有半数以上都有购房相关补贴内容。

“在一季度市场‘小阳春’下，最近房地产调控预期再次出现变化，虽然很多城市依然在发布人才吸引政策，但针对房地产调控的政策最近转变成为收紧为主。”中原地产首席分析师张大伟说。

一线城市房地产“小阳春”退热

仅持续月余，中国一线城市的房地产“小阳春”已经开始出现消退迹象。

成交乏力是北上广深等城市4月房地产市场的共同特征，“小阳春”热度难以延续。

贝壳研究院29日提供的数据显示，从北京、上海、深圳、广州四个一线城市二手房市场表现看，4月市场并没有延续“小阳春”的热度，中介机构链家二手房实时交易量甚至出现了20%-30%的环比下降。

此前楼市反弹较为明显的北京4月二手房市场成交乏力。4月北京链家二手房交易量比3月下降34%。过去几年，北京链家在全市二手房成交量的占比超过50%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，4月北京二手房均价与3月基本持平，向上动力不足。目前刚需仍为交易主力，改善性需求链条尚未真正启动。本月，北京二手房市场预期仍然保持平稳，业主调价行为中70%的比例为降价，房屋交易周期仍然保持在调控以来80多天的高位，议价空间也比较高。

不过，北京二手房市场并非转冷，许小乐认为，4月北京二手房成交的环比下滑是3月集中释放后的自发回落。

中原地产研究中心发布的数据显示，4月前28天，北京二手住宅签约13337套，环比下调8%。分析称，因为网签数据相对滞后，实际市场成交量较3月出现20%左右的下调。

上海二手房市场情况与之类似，市场复苏欠缺后劲。贝壳研究院上海分院院长陈泽帅指出，2019年3月上海二手房成交2.6万套，4月截至目前日均成交量较3月稍有回落，预计全月成交约为2.4万套。照此趋势，上海2019年全年二手房成交约为22万套，仅回归到正常交易量水平。

据贝壳研究院测算，深圳市二手房4月市场成交量预计下降两成，后市或延续回落态势；广州市二手房4月量价基本持平，市场上买家增多，但“买方市场”的大环境暂未发生根本性改变。

一线城市新房市场也出现一定的降温趋势。中原地产研究中心发布的数据显示，4月以来，中国部分城市新房成交量相比3月有所下滑。其中，一线城市环比下调12%，三线城市也有接近10%的环比下行。一线城市中，上海4月以来新房成交面积环比下降12%，深圳下降30%，广州下降25%。

中原地产首席分析师张大伟指出，部分地区房地产市场在“小阳春”带动下房价复苏上行，但房价转涨让不少潜在需求转而观望，从而出现了成交量上涨乏力的情况。

许小乐表示，年初的房地产市场升温与房贷利率下降有一定关系。一季度中国货币流动性有所宽松，为防范部分城市再次出现房价上涨，中央政治局会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，官方维持市场平稳运行的决心不改。

许小乐认为，在“稳增长”和“防风险”之间，既要通过适度宽松的货币流动性，加大对实体经济的支持，又要防止资金以不合法渠道流入房地产，进一步推高杠杆。因此，未来金融监管或加强。这意味着年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制，市场快速升温的动力难以为继。

(房掌柜整理自券商中国、中国新闻网）