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齐俊杰:双管齐下!三四线城市的房价要猛踩急刹车了

南昌房地产网-房掌柜 2019-05-09 15:05:51来源:房掌柜 整理
[摘要]最近,财政部发布文件,各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。

  最近,财政部发布文件,各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉,2019年全国棚改开工计划目标约285万套,远低于此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年减少了341万套,整体”腰斩”已成为不争的事实,除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省市同比增长,其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。而且棚改计划就到2020年结束,最后这两年,棚改的数量将大幅度的低于预期。可以说是一脚非常猛烈的急刹车。

  我们之前提到过无数次,这次三四线楼市的价格上涨,最主要的原因就是棚改货币化安置所导致的,资金在某一个地方过度投放,而去年中期货币化已经叫停,而现如今棚改也大幅度的缩水,这就会对一些地方造成流动性的巨大影响。很快大家就都会发现去年辛辛苦苦,花费几代人的积蓄抢来的房子,根本就卖不出去了,甚至连看房的人都没有,那么这些地方主要是哪里呢?主要在一些不怎么发达的省份,比如山东,河南,湖南,贵州,黑龙江,辽宁还有宁夏,这几个省份的棚改量缩减了70%以上,他们下面的城市,除了省会和经济发达的一下城市外,其他地方估计都会出现很大的问题。

  而棚改规划数量增加的省份福建,广西,天津,广东和西藏,他们都有一个特征,那就是之前的棚改数量就不多,比如广东,全国经济最强省,2018年的棚改数量一共才1.87万套,2017年也就是不到2万套,所以2019年他增长了10%左右,对比一下,那些棚改大省,比如山东,2018年棚改82万套,2017年棚改74万套,河南是2018年棚改64万套,2017年43万套。所以完全就不在一个等级上。可以说这次棚改增长的,基本都是个位数的增长,而砍掉70%的都是那些去年几十万套的省份。注意这里面还有保有压,比如福建2019年棚改数量翻倍是提升最多的,但是翻倍后也不过就是6万套,而且对于房价高企的重点城市厦门,棚改直接降为0,一套都不安排。

  所以可见,政策虽然嘴上不承认,但是心里已经知道错了,开始对棚改货币化安置的问题纠偏,猛踩急刹车就是证明,没有棚改这股风,三四线城市家家户户都是多套房,有的地方租都租不出去,那么他要卖给谁去呢?所以很快楼市就会归于平静。别忘了要不是棚改货币化,过去15年,三四线城市一直房价就没涨过,以前一提高房价也只是北上广深的特例,所以这次去库存之后,显然三四线的居民,要为高房价承担后果了,乍一看市值还在,身价也不低,但是钱却很可能永远拿不回来了。

  无独有偶,一方面是棚改急刹车,另一方面是大城市抛出了橄榄枝,以前呼和浩特说大学生无门槛落户,半价买房,大家可能觉得没什么吸引力,但是去广州您会不会心动呢,最近广州也发布了人才战略,一是取消了硕士研究生、博士研究生的留学人员入户社保参保年限限制,只需在广州市现引进单位有参保记录即可,无须连续缴纳社保满6个月以上;二是本科连续半年社保就可以入户。而且对年龄限制基本都放宽到了45-50岁,这就意味着广州基本门户大开,只要是大学生基本入户广州不再存在障碍。而且也不用非得买房。房子与入户基本脱钩。

  这个举动非同小可,之前我们一直说北上广深,广州显然算是一线特大城市,他现在也在全力争抢高素质的年轻人口,这就会形成人才的虹吸效应,北京上海入户非常困难,那么广州将成为一个非常好的替代城市,如果很容易就成为了广州人,那么对三四线城市的年轻人更是会成为一个致命的诱惑。特别是随着经济结构转型,很多工业城市,能源型城市,都遭遇到了极其困难的情况,比如我们之前讲过的黑龙江鹤岗就是一个典型代表,房子已经几万块钱一套了。说明大家都在卖房,年轻人口在不断流出。而人口的去向,肯定是广州这样的繁华的,开放的,商业城(6.88 -0.29%,诊股)市贸易城市,这几年,人口流动肯定会大规模加剧,我们早就说过,一开始你是可以走可以不走,但到最后是必须要走。因为其他的亲戚朋友邻居都走了,生活和工作就会更成问题,所以逼着一些本不想离开的人也要离开,但是越往后,离开的成本越大,因为你在原有城市的固定资产,也就是房子,将越来越难以变现,所以先知先觉者吃肉,后知后觉者可能连汤都喝不上。

  1990年之后,其实美国很多工业城市都发生过类似的情况,一些工业城市开始衰落,一开始这里面,一些有志向的年轻人都选择了离开,条件好一些的富人也都带着财富离开,然后这座城市就更加没有希望,最后就只剩下了一些真正的穷人。他们也想离开,但是已经走不掉了。我们这里正在上演这场变革,以后除了几十个明星城市不断发展之外,其他的中小城市,很难再有机会。都会逐渐的衰落下去。直到城市彻底解体。那么最后留守的人将为这一切承担损失。

      (来源:“齐俊杰看财经 作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰)

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责任编辑:黎燕霏

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