一二线城市土地市场明显回暖 21家房企年内拿地过百亿

　　不到一个月前刚刚喊出“拿地要非常小心”的孙宏斌，4月23日在湖北省武汉市的公开招拍挂土地市场上砸下152.38亿元，收获了4宗地块。

　　这可以看作近期一二线城市土地市场明显回暖的典型。

　　部分城市土地市场火爆

　　融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌在3月29日的公司2018年业绩会上强调：“融创未来拿地会非常小心，土地市场现在很多城市偏热，溢价也比较高。但是，售价大幅上涨的可能性几乎没有，所以拿地这块是非常谨慎的。融创拿地一直也没有什么目标，有好的机会就坚决拿下，没有好的机会就算了，要把节奏弄对。”

　　但不到一个月，4月23日，武汉土地市场推出总起始价近200亿元的10宗地，其中，有4宗均被融创拿下，总金额152亿元，溢价率最高的一宗为24%。

　　与去年底乃至今年1月的冷清相比，3月以来土地市场明显回暖，尤其是诸多二线城市成为拿地的重点。4月以来，杭州、广州、武汉、苏州、常州、厦门等地成交活跃，卖地收入居前。土拍现场竞争激烈，数十家房企参与、上百轮竞价、地王、高溢价率等现象再现。

　　例如，23日，美的置业(03990.HK)在武汉拿下的一宗地块经过了172轮竞价，最终成交金额28.57亿元，溢价率高达80%，楼面价格10369.76元/平方米。

　　广州一家大型开发商战略发展部人士表示，去年下半年到今年1月，土地市场颇为冷清，主要是开发商资金压力比较大。但节后随着开发商融资难度大幅度缓解，“手中有钱” 后自然要加快拿地的脚步。“现在大家都很积极增加土地储备。”

　　除了武汉，其他二线城市也出现类似的情况。4月19日上午，厦门集美新城一宗地块公开出让，，包括万科、保利、融创、中海、华润、正荣、金地、中梁、建发等14家企业参与。最终，经过165轮竞拍，由中海(00688.HK)以38.6亿元纳入囊中，楼面价30996元/平方米，溢价率35%。这已经打破集美新城拿地楼面价，此前纪录是由建发(600153.SH)于2017年拿下的住宅项目地块所创，楼面价30477.88元/平方米。

　　在4月16日杭州的一场土拍中，包括4宗宅地在内的7宗地块全部成功出让，共揽金126.32亿元。其中位于主城区的4宗宅地均以高溢价率成交，溢价率最高的达57.94%。

　　引人关注的是，位于杭州上城区望江单元的一宗总规划建筑面积11.5万平方米的优质宅地，被滨江集团(002244.SZ)以总价52亿元、封顶溢价率30%加自持22%的代价竞得，实际楼面价超50000元/平方米。

　　根据中原地产研究部的统计，截至4月23日，已经有21家房企年内拿地过百亿，其中融创合计拿地金额高达565亿元。

　　此外，万科(000002.SZ)拿地数量52宗，总金额超过355亿元，排名第二;新城(601155.SH)拿地40宗，总金额超过250亿元，位居第三;中海、绿地(600606.SH)、龙湖(00960.HK)拿地总金额也超过200亿元，分别位居第四到第六位。拿地金额超过百亿的房企还包括金地(600383.SH)、旭辉(00884.HK)、阳光城(000671.SZ)、碧桂园(02007.HK)、绿城(03900.HK)、华润、恒大(03333.HK)等。

　　中原地产首席市场分析师张大伟分析，部分城市地产市场小阳春，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地现象再次出现。其中，部分企业的资金压力在最近有所缓解。2018年房地产企业销售依然刷新历史记录，最近几个月部分房企融资难度明显降低。

　　同策研究院的数据显示，3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，环比大幅上涨85.25%，同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资)，首次突破1000亿大关，创16个月新高。

　　“土地市场主要看融资，融资难，流标就多，融资容易，流标就少。最近很多城市出现了多宗之前流标土地成交的现象，体现了融资缓解带来的市场活跃。”张大伟说。

　　二线城市成房企争夺重点

　　除了融创拿下的上述4宗地，4月23日，美的置业也在武汉拿下一宗住宅用地，这块地的竞争相当激烈，经过了172轮竞价，最终成交金额28.57亿元，溢价率高达80%，楼面价格10369.76元/平方米。

　　4月19日，厦门一宗住宅用地出让，起始价28.65亿元，有14家企业参与竞拍，最终经过165轮竞拍，中海地产以总价38.6亿拿下该地块，折合楼面价30997元/平方米，溢价率35%。

　　4月16日，杭州土地市场在主城区一次性推出了7宗土地，总建筑面积46.8万平方米，总成交价126.32亿元。最终，有2宗地以底价成交，另外5宗地中，溢价率最高的达57.94%。

　　4月11日，温州市一宗住宅用地出让，起始价4.7亿元，最终经过265轮竞拍，由世茂以总价6.3亿元竞得，折合楼面价12363元/平方米，溢价率34.4%。

　　据诸葛找房统计，上周(4.15-4.21)，全国主要地级市土地出让金为778.69亿元，环比增加20.1%，同比上涨9.54%。溢价率攀升、流拍率走低，指标持续好转。分城市来看，杭州市土地出让收金145亿元位居榜首，常州市以56.10亿元位居第二，西安市收金39.31亿元位列第三。二线城市依旧是榜单主力，但三四线城市表现亮眼，常州、绍兴、阜阳、泰安均上榜。

　　在土地市场回暖的同时，土地市场也出现了分化，包括杭州、厦门、南京等多个二线城市的的土地市场成为开发商争夺的重点，而三四线城市的土地市场明显降温。

　　据中国指数研究院的统计数据显示，一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。分各线城市来看，三四线城市土地供应下降明显。具体而言，一线城市住宅用地推出730万平方米，同比增长13.2%;二线城市推出9446万平方米，同比增长4.4%;三四线城市推出10277万平方米，同比下降17.5%。

　　从成交量来看，住宅用地成交规模也出现明显下降，其中三四线城市降幅同样显著。据中指院统计数据，全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。

　　这种格局，也与近期的户籍改革和都市圈建设等有关。今年4月8日，国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》(下称《任务》)，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　业内人士认为，在京沪等超大城市控制人口规模、中小城市吸引力又不够的情况下，二线城市将成为落户的重要方向。

　　陕西省城市经济文化研究会会长张宝通对第一财经表示，城市的发展并不是大中小城市齐步走。在京沪等超大城市生活成本高昂，中小城市吸引力又不够的情况下，二线城市尤其是省会城市正迎来城市发展的黄金期。通过放开落户、引进人才，实现做大做强的目标，进而带动全省发展。

　　另外，一二线城市扩大规模的难题除了此前的人口规模控制以外、还涉及到用地指标问题。《任务》指出，要深化“人地钱挂钩”等配套政策。国泰君安的分析报告指出，考虑到人跟钱走，判断二线城市迎来爆发期。

　　除了二线城市，都市圈内的三四线城市也将是未来发展的重点。《任务》要求，要推动大中小城市协调发展。超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。大城市要提高精细化管理水平，增强要素集聚、高端服务和科技创新能力，发挥规模效应和辐射带动作用。

　　今年2月，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展;到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈，并要求放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

　　张大伟说，未来二线城市和大都市圈内的三四线城市，将会是产业布局和人口落户的重点，这些城市具备较大的发展潜力，也必将成为开发商发力的重点。

  21家房企年内拿地过百亿

  从房企拿地情况看，今年以来，融创、万科、新城等多家房企拿地积极。

  中原地产研究中心统计，全国截止日前已经有21家房企年内拿地过百亿。其中，融创拿地数量已经接近80宗，总金额高达565亿，排名第一;万科拿地数量52宗，总金额超过355亿，排名第二;新城拿地40宗，总金额超过250亿，位居第三;中海、绿地、龙湖拿地总金额也超过200亿，分别位居第四到第六位。超过百亿的房企还包括金地、旭辉、阳光城(7.13-0.28%,诊股)、碧桂园、绿城、华润、恒大等。

  中原地产首席分析师张大伟表示，1-2月份各地土地市场低迷，但随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，部分城市在3月份出现土地市场复苏苗头，虽然未出现地王频繁现象，但市场已经和之前有不一样的表现。4月以来，部分城市土地市场明显复苏，房企拿地金额开始增加，溢价率上升迅速。

  对于房企抢地现象再现的原因，张大伟认为，是因为部分城市楼市“小阳春”，叠加融资难度大幅度缓解。

  同策研究院的数据显示，3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，环比大幅上涨85.25%，同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资)，首次突破1000亿大关，创16个月新高。

　　稳地价排在三稳之首

　　4月19日，住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。

　　“住建部和国务院发展研究中心对今年一季度楼市进行了总结，在肯定全国市场总体平稳的同时，也提到了部分城市近期市场交易过热、土地市场升温等现象。这实际上也说明潜在的购房需求比较大，市场没有想象那么悲观。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　值得关注的是，住房和城乡建设部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。

　　对于“稳地价”排在三稳之首，严跃进认为，从土地市场的管控看，稳地价依然是主要的。今年全国两会后住建部继续强调了稳地价，但很显然，近期融资环境有所改善，很多房企的资金面开始趋于宽裕，这个时候拿地的积极性会增加。而土地价格是房价的基础，如果土地价格管控不到位，那么房价也容易上涨。所以预计土地市场的管控依然是首要的。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示：4月份以来，多城市土地市场成交活跃，其中武汉、广州、苏州、杭州、无锡等城市卖地超过50亿元。此外，土地市场变化迅速，无锡市在3日内出让3宗住宅土地，吸引了60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%。

　　中原地产首 席分析师张大伟表示，在最近市场出现复苏迹象的情况下，房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市，土地市场明显开始活跃。溢价率上升迅速。虽然一二线城市调控政策严格，对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。从总体土地市场看，在三线城市成交额下降情况下，不排除有进一步微调楼市政策。

　　“而从全国土地市场的情况看，类似合肥、杭州、大连等近期土地市场又所有升温，溢价率超过40%的现象也有明显增加，所以总体上后续管控土地也是有必要的，尤其是随着二线城市人才政策的导入，预计土地市场升温力度会更大。”严跃进表示。

　　(房掌柜整理自券商中国、第一财经、澎湃新闻)