郭英成：旧改难 负债率要降到200%以下 领跑大湾区

3月下旬，香港中环一带往往十分热闹。

3月26日这天，万科、恒大、世茂、华润等房企“扎堆”召开年度业绩会，佳兆业像是压轴，在当天接近傍晚6点时也交出了自己的成绩单。

“没关系，多来几个问题。”在主持人提示台下媒体仅有最后一个提问机会时，郭英成说道。

看起来，郭老板心情不错。

还记得2017年3月，佳兆业复牌，许久未公开露面的郭英成，开口为佳兆业定下来3年内突破千亿的销售目标。298亿元的当年销售金额，加上大伤元气了两年，当时大家对郭英成的预期，更多的是抱怀疑态度。

而2018年3月，复牌一年的佳兆业发布了2017年年报，447亿元的合约销售，同比增长了50%，净利润由连续三年亏损转为盈利，时隔4年恢复派息。投资者对佳兆业，开始黑转路。

就在2019年3月，佳兆业提交了2018年的成绩单，合约销售同比增长57%达到700亿元；实现营业收入387.1亿元，同比增长18%；实现净利润33亿元，同比上升8%；净负债率同比下降64个百分点改善至236%，需一年内偿还的借款同比下降了51亿元。

毛利方面，同比增长25%至111亿元，毛利率同比增1.5%至29%，；核心净利润增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%。

目前，佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，预计销售均价约每平方米18000元，并持有土储货值4640亿元。基于此，佳兆业2019年的合约销售目标为875亿元。

千亿目标着调，财务状况持续优化，投资人与业内人对佳兆业纷纷路转粉。

5年时间，一瞬而逝。从亏损被质疑，到利润攀升股价大涨，2018年的佳兆业集团，用一系列爬升的数据，造就了行业“既深耕，又多元”的企业样本。

逐步上升的业绩之外，外界对于这家复牌一年多的房企的关注点仍旧很多，旧改转换、负债高企、振兴生化斗争，甚至冲超成功的足球队……

“旧改当然是比较难”

当天业绩会的最大焦点无疑是旧改，对于“旧改之王”佳兆业来说，旧改是它身上最明显的标志，同时也是囤粮的利器。

佳兆业快速“满血复活”的重要原因之一，就是其在大湾区的极致深耕战略。

“特别是在深圳、广州这样的城市，你不靠旧改来（获取）土地储备的话，确实是面临更多的挑战。”郭英成说道。

在去年，佳兆业转化包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园3个旧改项目，合计57万平方米进入土储，可售货值达到330亿元。

截至去年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目，这些项目储备可为佳兆业带来约1.8万亿货值。

去年，佳兆业于大湾区的合约销售占集团整体合约销售近60%，包括深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场及深圳佳兆业城市广场等旧改项目，在2018年里多次问鼎区域及全市销售桂冠。

在佳兆业2018年的新增土储中，位于大湾区内的新增土地储备为120.7万平米，约占整体新增土地储备的28.5%。但如果以收购权益代价计算，则佳兆业在大湾区新增土地储备耗费的87.8亿元，已占到2018年集团整体新增土储投资的55.6%。

而截至到2018年末，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值约3370亿元，占全部货值的73%。再其中，深圳货值占比达到1600亿，又占据大湾区货值的半壁江山。

同时，佳兆业于当天业绩会披露旧改供地的短中长期计划：预计未来1-2年，佳兆业将有10个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期，将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元。

相对远期，佳兆业将有占地2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达到1.3万亿。

不过，市场更关注的是，这些旧改项目转化成土储的效率会有多高？对于利润率包括销售到底会有多大影响？

对此，郭英成先是谈起了旧改的艰巨性：“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的。”

郭英成进一步透露，在正常情况下，旧改项目周转率或者完成周期都是五年左右。

具体在旧改项目毛利率方面，郭英成并没有正面回答，而是表示每个城市、每个项目都不一样，最重要的是整体规划；还要看赔偿的标准，时间投入越长当然利润肯定受到影响。

业绩会后，在追问下，郭英成终于对观点地产新媒体松了口：深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。

一定程度上受惠于旧改，主要布局于一二线的佳兆业的土地成本并不高。截至2018年，佳兆业平均土地成本为4750元/平方米，平均售价为18261元/平方米，较2017年同期上涨14%。

“负债要降到200%以下”

跟旧改一样突出的，还有佳兆业一直以来居高不下的净负债率。

自三年前重组成功归来后，净负债率在佳兆业的财务报表上一直表现欠佳。截至2018年底，佳兆业净负债率有了一定下降，从2017年末的300%降至236%。不过，这仍在房地产行业中位于高位。

截至2018年底，佳兆业总借款额约为1090亿元，贷款的平均年期为3年。在总借款中，属于短期债务有170亿元，须在一年内偿还占16%，加权平均融资成本则在去年微升至8.42%。

“希望到今年年底能够降到200%以下，这是董事局定的目标。”郭英成说到。

有投资者告诉观点地产新媒体，佳兆业管理层透露称，公司争取能把净负债率降至150%-180%。

至于负债率高的原因，郭英成解释称，这是因为公司有一百来个旧改项目在发展中，每个项目发展周期都是有五年或者六年左右的时间，这也就意味着旧改的钱一投就是五六年。

“旧改这块的资金投入是比较大的，也无法评估，我们的钱投进去就全部是负债，我们也希望在旧改投资和销售回款这块能取得一个平衡。”郭英成说道。

具体到销售回款率，管理层并没有回应，仅表示去年销售去化率是55%，今年的目标则要看市场，但在一线城市和深圳的可能到60%、70%左右。

此外，现场对佳兆业入股振兴生化一事也提出疑问。

媒体了解，在过去一年，佳兆业与大股东浙民投在振兴生化股权斗争中风波不断，先是于4月份反转性宣告“和解”，12月份又一次走到对立面，围绕振兴生化主要资产双林生物的人事拉开战争，其中董事被削后佳兆业派驻高管再遭清理，而于今年1月份，事件甚至发展到法律诉讼地步。

关于接下来在振兴生化持股经营上的计划，郭英成委婉回应，佳兆业现在也是股东之一，并派了三个董事在里头，希望在未来发展过程中两个大股东能够更团结，有商有量，做生意在商言商。

据了解，佳兆业在振兴生化争夺权上如此“大费周章”，其实争夺的便是振兴生化旗下拥有主营产品为血液制品的广东双林公司，公司的核心资产为13个单采血浆站，这也支撑着振兴生化当前达到71.55亿元的市值。

这对应的是佳兆业在多元化业务之一大健康板块上的投资，而在收购振兴生化股份之前，佳兆业还于2017年控股香港上市公司美加医学，并将其更名为佳兆业健康集团控股有限公司。

此外，佳兆业还于2018年12月将旗下物业板块分拆上市，有了第六个上市平台——佳兆业物业。至此，郭英成手中已有佳兆业集团、佳兆业健康、明家联合、ST生化、南太地产、佳兆业物业六个上市平台。

郭英成明显将手下多元化布局不断扩大：“成熟一块我们就分拆一块。”他进一步称，在未来5年，佳兆业希望能够在多元化这一块的营收占到30%乃至40%以上左右。

甚至于足球业务，佳兆业还希望未来将其作为一个系统性的产业来发展。

如今，拥有六个上市平台的郭老板心情如何呢？

对于“上市平台这么多，您会不会有烦恼？”的提问，郭老板一贯地含笑说道：“钱多就烦恼，这是肯定的。”

以下为佳兆业集团控股有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：关于旧改，去年以来佳兆业增加了很多旧改，尤其是广州这边，增加了很多土地储备。这些旧改转化的时间表能不能说得再详细一点？对于公司的利润率、销售到底有多大影响？

郭英成：旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗情况下，社会变化情况下，旧改是很难的。佳兆业有20年的旧改的历史经验，特别是人才，只能说在市场招聘人才回来确实很难，从人才储备来说，我们人才的竞争力还是可以的。

关于旧改，公司主要做核心城市，特别是做深圳、广州以及珠三角个别城市，比如中山。正常情况下，项目周转率或者完成周期是5年左右时间。

我们希望旧改是一个机会，特别是在大湾区，特别是在深圳、广州这样的城市，不靠旧改的土地储备确实是面临更多的挑战，这一块是公司最强的竞争力之一。

当然，现在做旧改，整个城市不管深圳还是广州，所有开发商都想参与进来，我想公平公正也是一个好事，但也有它的优势所在，时间长、规范化、专业化，包括在风险把控、城市规划这一块，我们做的还是有竞争力的。所以希望这一块越来越强，越来越有竞争力。

现场提问：公司提到要降负债，包括加快资金周转率、销售回款率，现阶段的销售回款率会有多少？接下来希望达到多少；公司去年慢慢在融资方面尝试新的方式，想听一下这边有没有下一步的计划？

郭英成：关于降负债、销售回款这一块，希望佳兆业的负债控制在行业的平均水平。在旧改上有100来个项目，旧改的钱一投入就是5到7年左右，平均下来是5年左右和5年以上，所以这一块资金投入比较大，公司希望在旧改的投资、销售、回款这一块能够平衡，也在加快这方面的工作。

关于融资这一块，佳兆业在春节后，如上个月以及这个月打开了ABS国内发债，以往佳兆业都在香港发债、发高息债。因为汇率以及等原因，我们希望取得平衡，所以在国内我们也正式打开。

目前，佳兆业在国内批了4个，有90亿，未来这一块是很不错的多元化的融资渠道，希望能降低成本。

现场提问：佳兆业负债率现在还是维持高位的原因有哪些？今年又将通过哪些措施来使降负债降到200%以下？佳兆业收购的海南如意岛项目现在收购进展如何？

郭英成：负债率我们这几年比较高，从2017年到现在，公司每年都在下降，希望到今年年底希望能够降到200%以下，这是已经定了目标。从利润率和竞争力方面，我们也在不断竞争、不断进步，希望这一块在享受粤港澳大湾区的红利之下，同样能够得利。

净负债率为什么那么高？首先有近100个旧改项目在发展，每个项目发展周期都是有5年左右或者6年左右时间，我们钱投进去全部都是负债，旧改项目也不能评估，所以负债相对比较高，这方面我们也在努力。

关于如意岛项目还暂时没有进展，希望能够有所进展，但是目前没有进展，有进展的时候再告诉你。

现场提问：《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，越来越多房企也布局了粤港澳三地，今年佳兆业的拿地预算是多少？在拿地方面会不会增加一点困难？

郭英成：佳兆业在粤港澳大湾区，不管天时、地利、文化、都有不错的竞争力，这是可以肯定的。我们希望在未来当中，竞争力会越来越强，这是管理层一直在努力的问题。

麦帆：拿地的预算方面，今年拿地的预算、投资额在400亿左右，去年拿地的投资额有50%、60%在大湾区片区，今年至少保持要保持这个比例。

我们是以旧改和收并购为主，跟去年相比，去年有很多是没有举牌、摘到的，而最近几波公开的招拍挂，可以看到今年已经溢价了，像佛山上周已经超过20%了，1万平米的地竞到14000多，竞争非常激烈。

我们投资风格是以旧改和收并购合作的方式，这种方式比较灵活，锁定的地区也是核心地段或者是想象空间比较高的地方。现在拿地市场是在回暖，政策我个人看是比较正面的，因为需求还是在那里摆着的。

现场提问：关于对A股公司振兴生化的，佳兆业未来在持股经营战略方面，是否有进一步的计划？

郭英成：因为振兴生化主要生产白蛋白，我们要增强抵抗力，老人必须打，年轻人不用。当然对中国人健康有益的、有用的，我们尽努力去做。

我们为什么会选择进入这个领域？当然是因为我们看好这个市场增长，看好这个领域，需求投资很难的，做到控股或者做到行业龙头，确实是很漫长的过程。

关于这个振兴生化，我们也是股东之一，派了三个董事在里头，希望对人类的健康，特别是对你的家人有帮助，这个东西不是随便拿来吃，拿着打。

振兴生化未来的发展是非常正面的，我们希望它的表现，包括对我们人类的健康进步都能起到作用。当然我们是非常努力，也非常认真的学习参与这个板块发展，因为属于健康类的，其实没有那么容易。

未来希望在发展方面，两个大股东能够更团结，两个大股东有商有量的，做生意在商言商，希望为中国人的进步做更多贡献。

现场提问：一直以来多元化业务是房地产行业比较热议的话题，但是看到有的房企取得一点点成绩，有的盈利方面不是太理想，有的房企中途把多元化业务给卖掉了。反观佳兆业有20个的多元化业务布局，布局这么多业务的根本诉求是什么？怎么权衡它的利弊？

营收方面，公司地产相关主业营收占比是非常大的比例，有的九成三、九成六，地产主业之外业务多样化占比还是非常小，发展不均衡的现状是在公司预期之内，还是公司也有计划去改善发展不均衡的现状？

郭英成：多元化发展我们希望能成功，特别是成熟一块我们就分拆一块。当然，佳兆业在多元化过程中，特别在深圳，因为一见到机会或者一见到客户，相对而言比其他城市是机会比较多，因为深圳是一个比较年轻的城市，文化非常丰富，年轻人比较多，所以我们遇到很多机会。

当然现在地产还是主业，在未来5年，我们希望能够在多元化这一块，占到30%以上或者40%左右，这是我们努力追求的。

大家很担心房地产未来会怎么样，特别是收购的振兴生化，它是独立管理的，其实这种独立管理对我们佳兆业来说有独特的情况表现，它很成熟，因为佳兆业发展多元的事情，这一块是做的不错的。

关于利弊，佳兆业比较独特，因为一开始发展的时候，就是多元的发展。比如说专业板块都是用专业公司独立发展，有比较成熟的董事会管制，每个专业公司都设立董事会，我们希望这一块有不错的表现。

当然，多元化确实很难，但是我希望能够地产互补，特别是在获取土地、优质土地、价格合理这一块我们能够有互补，所以多元化的利弊，对我们来说利大于弊，当然我们也有不成熟的，也走了很多弯路。

但弯路走完以后，我们也有发现路是对的，比如说不务正业搞足球，深圳我们有一个足球场，从中甲踢到中超也是不错的，当然深圳城市年轻人多，我们除了发展自己，也能够为了城市丰富发展多做贡献。

现场提问：郭英成主席提到足球今年冲超成功了，目前佳兆业在足球这方面投入大概是多少金额？未来投入预算是多少？在整个足球产业链上有怎样的投入规划？

郭英成：我们总裁是足球的董事长。

麦帆：很多朋友问佳兆业为什么搞足球，我说你这个问题本身就是答案，关注到了佳兆业，关注到了佳兆业在搞职业足球。一个人需要开心快乐，需要心跳，一个城市也需要开心快乐，也需要心跳，做的那些都是我们想做的事情。

足球本身是一个体育产业，是一大运动，所以我们需要学的还比较多。从2016年接收这个俱乐部，当时是欠薪、欠税、欠场租，到现在做了中超队伍之一，前面三年一共花了超过20亿，包括转会费，包括运营费。

未来的发展，是要把它作为一个系统性的产业来发展，不仅是中超的问题，中超只是我们一个阶段性的任务，我们要做是怎么样把市场力量和青训面临的困难结合起来，为深圳也好，为广东也好，为中国也好，储备以后年轻的足球人才，真正要入到世界足球里面。

这是万亿级的市场，哪个行业都可以做，就看我们怎么来做，大家拭目以待。

现场提问：去年上半年佳兆业的签约几个产业项目，包括阎良文旅城、临潼足球小镇等项目，能否披露一下代表性的产业项目进展，怎么看待特色小镇的前景？佳兆业业务比较多元化，会不会说每个业务作为一个特色小镇这样？

郭英成：西安是我们非常喜爱的城市，佳兆业起家是多元化的，但是从上市后，我们在各个板块都不断发力。未来我们有合适的板块，假如成熟或者竞争力的情况下，我们也会借助资本市场。

关于科技产业这块，国内收购了上市公司佳音科技，专门负责科技产业这一块，希望在中国改革开放，在人类进步中当中，我们能够起到作用和做到相当的贡献，这是我们一直在追求的。

当然西安也有产业项目，还是在前期探讨阶段，比较成熟的有个科技旅游项目是在东戴河，做了半年时间，认为是相对比较成功的，是比较多元的综合体。比如有科技产业、旅游度假、康养，公司在惠州也有一个康养+产业的，在惠州的东江新城，我们也在里面寻找商机。

现场提问：今年土地储备中，看到海南首次有10平米的土地储备，海南去年的调控是史上最严的，为什么还在海南加码，接下来你们是怎么看到海南楼市走势还有预计它接下来项目对毛利润的贡献有多少？

郭英成：其实海南岛的项目跟房地产是不一样的，佳兆业已经尝试到这种甜头了，特别是东戴河的项目，刚开始确实挺苦的，但是经过这几年的发展，现在已经寻找到成熟的发展模式。

海南的调控非常严厉，我们买东西都是非常严厉的时候去寻找商机，才能够买到好东西，有时候没有那么严厉，在海南岛特别是在三亚，在海滨想寻找一两块地投资非常难，成本也非常贵，我们是以康养进入三亚。

按照我们初步判断，应该回报率方面我相信能够给投资给我们带来不错的回报，康养确实难做，大家都在探讨，我们已经走在前头了，特别是在惠州的东江新城，康养还是相对来说是走在行业的前头。

我们希望健康养老，未来当中不单是为了赚钱，也能够为国家的老人，为有需要的人提供一个很不错的服务，这是我们一直在努力的。

（房掌柜整理来自观点地产网、手机中国网）