首开股份首次踏入千亿门槛 2018年净利润31.67亿元

“京城一哥”首开股份在4月12日发布了2018年年报。

过去的一年，首开股份首次踏入千亿门槛。公告显示，2018年首开股份营业总收入为397.36亿元，同比增长8.31%，归属于上市公司股东的净利润为31.67亿元，同比增长36.75%；全年结转各类房地产项目面积为182.52万平方米，同比增长9.39%，共实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%，签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%。

经历了2017年的低速增长，首开去年在地产业务上似乎回过神来，在下半年重点发力，站上了千亿规模。不过对于今年的规模目标，首开似乎想稳一稳节奏，公司所有项目计划销售额仅为1010.15亿元，和去年规模基本持平。计划销售面积则只有357.42平方米，比去年还减少20万平方米。

诸葛找房的数据显示，去年首开在北京销售额超过264亿元，占了总销售额的26%以上。其报告期房产储备量中，京内项目待开发面积总量（含一级开发）为192万平方米，京外项目仅为59.3万平方米，京内储备量是京外的3倍以上。

而在销售方面，首开股份期内商品房的销售面积持续下滑。报告选取了包括北、上、广、深在内的首开股份当前进驻的20座主要城市进行分析，结果显示商品房销售面积同比下滑8.48%，且2017年相较2016年已经有所下降。

不过首开似乎希望这种差距有所拉平，在去年新增的23个项目（不含一级开发）中，虽然北京项目多达10个，地上建筑面积达到105万平方米，在新增量中均接近半壁江山，依旧希望保持北京“带头大哥”的位置，但其余新增项目中，北方区域有3个，地上建筑面积26万平方米；南方区域10个，规模138万平方米，数量都有所增加，区域储备量倾斜也将有所缩小。

由于北京可出让新地块日渐减少，向外部市场拓宽也是必然趋势。事实上，在北京土地市场上有着先天优势的首开股份，在进入市场环节后，也正是受制于此。翻看去年的数据不难发现，直到去年10月份，首开还只完成了一半的年度目标，但是在最后2个月则全速发力，连续两月销售额超过160亿元，年底冲刺惊险完成目标。

但一定程度上，这也和去年全年北京楼市严格执行的限价等政策相关。严格限制直到去年年末才有所松动，北京紧张的商品房供应量才有所缓解，不少项目也因此年底积极冲了一把业绩。不难看出，首开销售节奏和业绩受部分城市政策影响掣肘还是较为明显。

严跃进说：“在房住不炒的主基调之下，北京市场和非北京市场，都面临着很多竞争压力，不仅京内限购、限贷，京外一些热点一二线城市也未能幸免，加上产品定位的偏差之下，首开股份的企业规模实在难以做大。”

并且，从京内到京外，从京外再到京内，徘徊彷徨之下，首开股份错过了几次的黄金发展时机。规模未做大背后，是首开股份窘迫的现金流。公开资料显示，自2015年以来，首开股份的经营现金流已经在7个报告期内为负，资金承压情况明显。同时，支撑首开股份在2017年27宗大手笔拿地，以及560.31万平方米新开工项目面积的背后，是其低至-204.53亿元的经营现金流。

“一方面和其企业性质有关，很多时候投资是有约束的，另一方面也和其内部动力不足有关，往往市场行情好的时候没有快马加鞭，而行情不好的时候又没有能够摆脱行情的影响。而此类销售数据不好，又会进一步制约其拿地和扩张”，易居研究院总监严跃进告诉记者。

“短板”明显的首开，也在寻求新的增量方向。首开在年报中称，公司加大了项目股权收购力度，并获得了多个棚改、土地一级开发项目。报告显示，首开去年在房山、密云、顺义和延庆等区域，均获得了一级土地整理项目，待开发面积不少于94万平方米。

除上述新增项目外，首开目前在北京及河北地区棚户区改造及一土地开发项目有7个，总用地974.45万平方米，比去年的3个项目已有较为明显的推进。后续项目5个，总用地面积614.67万平方米。

首开近期最大的动作，便是在今年3月和北京房地集团迎来的合并重组，3月11日晚间，首开股份发布公告称，与北京房地集团实施合并重组，将北京房地集团的国有资产无偿划转给首开集团，并由首开集团对其行使出资人职责。尽管这次合并的主体是首都开发集团(首开股份的母公司)，但业内认为，将来房地的土储会划归到首开股份，进行合作开发。并且，房地在棚改方面颇有经验，这对提速棚改、城市更新的首开股份来说，无疑是锦上添花。

京城地产一哥的位置，首开股份多年来一直端坐于上。然而，一哥自有一哥的苦恼。业内普遍认为，独立操盘能力不足、京内京外的徘徊等原因，使得早在京内声名鹊起的首开，错过了规模发展的黄金时期，显得后劲发展尤其不足。

而今，继收购中晟置业之后，房地无偿转入首开，给地产业务线之首开股份，增添了无数可能性。

这是一场双赢的买卖。“房地集团这两年业务局限在北京市场，市场知名度并不大，通过类似合并，可以实现更好的发展；而首开集团地产业务后劲不足，首开股份需要积极补充土地储备，和实现土地开发策略的转型”，严跃进认为。

此外首开股份还在报告中提示，随着融资政策收紧，权益性融资或受到限制，同时受调控政策影响，部分地产项目周转速度放缓，公司依靠增加杠杆实现规模扩张的方式不可持续，融资方面将面临挑战。

同一日，首开股份发布另一公告，拟在北京金融资产交易所申请发行债权融资计划（非公开定向债务融资），规模不超过16亿元，期限不超过2年，募集资金拟用于偿还公司债务、项目开发建设及适用的法律法规允许的其他用途。

(房掌柜整理自中国网、财经网、界面新闻)