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房企多元化布局成风 新业务收入占比普遍未超过10%

来源:房掌柜  整理 南昌房掌柜  2019-04-15 09:30:10
[摘要]近年来,房企多元化布局成风,但多元之路前景固然美好,实际上却布满荆棘。

近年来,房企多元化布局成风,但多元之路前景固然美好,实际上却布满荆棘。

  房企2018年报季渐近尾声,这期间受到市场普遍关注的,除了各大房企业绩的好与坏,还有对地产发展方向的探讨。

  随着房地产行业集中度不断增加,竞争愈发激烈,头部房企们纷纷表示,在注重规模增速与发展质量的同时,多元化业务布局已成为企业关注的重中之重。

  自2013年起,以万科为代表的众多房企开始拥抱多元化,“去地产化”口号不时响起。先有万达集团董事长王健林斥资近千亿元带领万达集团进军文化旅游产业,保利发展宣布全面布局养老产业,后有碧桂园(港股02007)、雅居乐等拆分物业公司赴港上市,恒大开启造车之路……一时间,房地产行业风起云涌。

  最为直观的表现便是,近年来,房企更名已经俨然成为一股“潮流”,包括万科房地产、保利房地产、恒大地产、远洋地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企都去掉了名字中的“地产”二字。

  多元化趋势

  2018年,房企出现“去地产”更名潮,本质是多元化布局已经全面开展。

  如今,无论翻出何种版本的中国房企TOP20的排名,仔细对照一下便会发现,公司名称仍然保留“地产”二字的企业寥寥无几。比如,保利地产更名为保利发展控股集团股份有限公司,万科更名为“深圳市万科发展有限公司”,“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”,而朗诗绿色地产也正式更名为朗诗绿色集团......

  记者粗略统计,仅仅在2018年,就有10家以上的房企进行了“去地产化”的更名。

  而对于为何房企要去掉“地产”二字,大部分房企给予的回复几乎雷同,就是要多元化发展,扩大经营范围。以保利为例,公司认为“保利地产”的企业名称,已无法涵盖当前的业务布局,更名是为了体现公司多元化的发展方向,进一步加快两翼业务市场化发展。所谓“两翼”,是指综合服务与不动产金融,包括保利金控、保利科创、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利文旅、保利康养、保利教育等11个业务单元。前两个归属于“两翼”中的房地产金融翼,后九个归属于社区消费翼。在升级为保利发展后,这11个业务单元将与保利地产构成对等平行发展的格局。

  全联房地产商会写字楼分会常务理事虞澜表示,据中房研协发布的最新数据显示,在2018年报TOP30房企中,70%发布了多元化战略;TOP100房企中,97%布局了多元化业务。

  很明显,主业扩张和多元化业务拓展已是目前房企的两大战略重点。

  新业务收入占比仍较低

  查看TOP35房企营业收入构成可以发现,地产开发业务依然是主要贡献方面,多元化业务收入占比普遍未超过10%。尤其是超千亿元收入的TOP10房企中,多元化业务贡献占比显得更低。如去年营业收入最高达到了4661.96亿元的恒大,租金收入、物业服务和其他业务收入总和为134.32亿元,占总营收的2.88%。转型已多年,多元化也取得了不小成绩的万科,在营业收入2976.8亿元中,租金收入、物业服务和其他业务收入总和为130.59亿元,占比4.4%。

  对于千亿军团房企来说,多元化业务收入占比稍好,如收购万达旗下酒店的富力地产,物业投资、酒店运营等营业收入为104.7亿元,占营业收入768.6亿元的13.62%。首次跨入千亿阵营的中国金茂,商务租赁及零售商业运营、酒店经营及其他收入为49.98亿元,占营业收入387.33亿元的12.9%。当然这也与上述企业产品布局有关。

  经过多年探索后,一些房企已经对多元化业务发展开始进行总结。万科在各种业务试水后提出了“收敛与聚焦”,如南方区域收敛了养老业务、“万村计划”,以保证业务的经营质量。

  “能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多,尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。”郁亮表示。

  同样情况还发生在恒大,今年以来大举布局新能源汽车产业,因为在中国恒大董事局主席许家印认为:“未来新能源汽车产业是拥有几万亿规模的大产业”。许家印也坦言“未来五年不会再涉足新产业”,其给出的解释是“恒大先进入了粮油、乳业、矿泉水产业,但经过探索,我们发现一年销售几亿、几十亿元产业体量,跟恒大年销售六千亿元的规模是不匹配的。恒大在产业选择上,一定是非常大的产业。”

  物业成主阵地

  隔行如隔山,即便是明确表示要进行多元化的房企,对待转型也始终慎之又慎。作为房地产下游产业,物业管理成为大多数房企多元化布局的第一站。

  2014年6月,彩生活(港股01778)登陆港股,成为国内首个分拆上市的物业服务企业,敲开资本市场的大门。公司挂牌首日颇受追捧,开盘以4港元成交,募集资金约10亿港元,首日估值达到46亿港元。

  旭辉早在2017年地产业务规模冲破千亿之时,便将触角伸向商业、物业、长租、教育等多个方向,以积极寻找新的业务增长点,并多次宣称将旗下五大房地产相关业务分拆上市的计划。2018年12月,物业公司——永升生活服务(港股01995)便成为集团旗下第一家房地产开发以外的上市公司。

  至此,内地房企中已有11家在港交所主板上市的物业公司。此前不久,继碧桂园服务(港股06098)、绿城服务(港股02869)等上市之后,新城旗下新城悦(港股01755)与佳兆业旗下物业公司也先后赴港上市。

  相较人们对于房企“闷声发大财”的赚钱印象,物业赚“辛苦钱”的方式并不轻松,“但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率就能大大提升,进而才有后期瓜分市场的资格。”58安居客首席分析师张波分析指出。

  事实证明,这些物业公司上市之后的表现,也大都不负集团“重望”。

  更有甚者,如绿城服务,股价在分拆上市之后一路飘红,不觉间,其市值竟已远超“母体”绿城中国(港股03900)。截至4月11日收盘,绿城中国总市值为175亿港元,而绿城服务总市值已达197亿港元,比前者高出12.6%。

  对于物业作为房企多元化第一站的原因,一位房地产企业职业经理人分析称,物业管理除了做外拓、拿新的管理面积,更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向,而且是未来发展的主流产业,例如人工智能、大数据、区块链等方面,都可能给企业带来很大的想象空间。

  房企谋求转型必须把握好“落脚点”

  如何转型才能让企业更好地适应市场、适应消费需求、适应企业发展要求呢?很显然,找准落脚点,明确转型方向,把握好转型重点,才是房企转型最重要的方面,也是最现实的需要。否则,不仅转型不成,反而会失去发展机会,失去转型的最佳时机。

  而从目前房企选择的转型方式来看,基本采用了内涵式转型和外延式转型相结合的方法。所谓内涵式转型,就是围绕主业,在产品的品质和服务的质量方面下功夫,不仅房屋的设计、房屋的质量、房屋的结构和房屋的品位更加符合消费者需求,满足购房者需要,甚至出现一些个性化定制的产品,从而让企业生产的产品更具针对性,更具备市场化特征,而不是过去那种皇帝的女儿不愁嫁,真正让住房也进入买方市场,让购房者决定房企的命运。而且,在产品的服务和配套方面,也更能体现综合化、便利化、现实化,如信达地产推出的“教育社区”,就把优质教育资源与房屋开发有机结合起来,让购房者不仅可以买到满意的房子,更能享受到优质的教育资源,抛却了“学区房”的烦恼。而大连万达的“弃房转型”,更被认为是断臂求生之举。虽然过程比较痛苦,但快人一拍、先人一步,有望让企业实现比较好的转型。

  当然,内涵式转型,更有利于房企走出一条新路,也有利于房企在转型过程中减少震荡。但是,由于要求很高,转型过程中需要更讲究质量与效率,需要在人员、人才结构方面有更好的改善。

  外延式转型,主要是一些有条件、有能力、有实力的房企,在房地产业务之外,开拓和开发一些新的业务,寻求新的突破。如广州恒大就选择了以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技为龙头的产业格局。特别是新能源汽车,是恒大一次较为大胆的尝试。而碧桂园则选择地产、农业、机器人3大重点发展方向,未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。其他大型房企也都有了自己的新目标、新领域、新方向。关键就要看能不能取得突破,能不能杀出一条新路。如果选择的方向错了,或者没有能力取得突破,对这些房企来说,也会面临很大的压力。

  矛盾比较突出的,是那些实力不是很强、条件不是很好,没有能力和实力进行转型的房企,既无法在内涵上取得突破,也无法在外延上找到出路,因此,在新一轮市场竞争中,很有可能被淘汰或并购。如此一来,市场也将进入新一轮的重构和洗牌。中小型房企能否早作决断,在自己尚具备一定经济条件的情况下,与大型房企合作,或主动投入到大型房企的怀抱之中,或许是一个不错的选择。

  从总体上讲,随着经济从高速增长向高质量发展转型,居民消费由数量型向品质型转化,房地产市场也将进入到由规模向品质转型的关键时期。如何才能选择好转型的“落脚点”,对房企来说,也是一次严峻的考验。转好了,或是一片新的蓝海。转不好,可能影响企业进一步发展。

(房掌柜整理自每日经济新闻、中国房地产报、华夏时报、证券日报)

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责任编辑:黎燕霏

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