住宅拟按套内使用面积交易 南昌楼市将发生何变化？

　　2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《通知》显示，住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅规范，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

　　这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易。业内人士分析，房地产交易有望正式告别“公摊面积”，舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。

　　南昌买套90m2房要花20万买公摊面积

　　谈起“公摊面积”，南昌小伙小梁忍不住大倒苦水。2018年，他在南昌市区购买了一套新房，然而，“一共90平方米的房子，公摊面积就达到了21%，每平方米一万两千多元，这意味着要花费20多万元购买根本得不到的公摊面积。”小梁告诉记者，“更气愤的是，房屋全装修价格也是按照建筑面积计算。难道垃圾道、过道等公摊部分，也要按照每平方米几千元的价格装修吗?”

　　“你问开发商，公摊面积包括哪些，是怎么计算的，他们根本提供不了具体依据和算法。这是一项极其不透明的收费，对购房者伤害极大。”

　　不仅是南昌，国内大部分地区房屋交易都是按照建筑面积计算。

　　2018年9月，新华社发表文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》指出，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%，公摊面积“猫腻”严重影响了购房的居住获得感。相关报道引发全国热议。

　　可防止开发商通过公摊面积进行灰色操作

　　征求意见通知一经发布，这一促进消费透明的政策引来众多网友欢呼。

　　江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉认为：“实际上，房屋交易按照套内面积计算是国际通行做法，从住建部发布的文件来看，是顺应了这个趋势，也是合理做法。总体来看，对购房者是有利的。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“此次新规贯彻了房住不炒的导向，具有行业变革的意义，对于购房者具有积极作用。有助于购房者消除顾虑，开发商也会考虑做大房屋面积，可以防范开发商通过公摊面积进行灰色操作” 。

　　专家：“以套内使用面积进行交易”

　　便于购房者直观比较符合“房住不炒”政策导向

　　建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。近年“以套内面积而非建筑面积进行交易”在一些地方陆续推开，主要源于公摊面积缺少标准、管理混乱等问题的不断发生。公摊面积被一些媒体称为房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷和服务收费争议由来已久。公摊，主要指电梯、走廊、楼梯间、公用墙体、设备间等。同一个小区的不同楼栋、不同楼层，公摊面积都可能有所不同。

　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，征求意见稿中“以套内使用面积进行交易”一个重要意义在于，购房者可以“做比较”。

　　楼建波：“当他比较同一地段的两个小区时，如果都是按建筑面积计价，或者一个按建筑面积计价一个按使用面积计价，比较起来可能会有点难。但如果都是按照套内面积(使用面积)计价，那比较起来就很直观了。”

　　“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”，这种方式旨在减轻买房者顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，这样做法既符合国际通行做法，也符合“房住不炒”的政策导向。

　　严跃进：“因为对于购房者，公摊面积只是附属设施，对他而言更重要的是具体居住面积。居住面积“一是一，二是二”，买房才会没有太多顾虑。如果套内面积小，老百姓觉得不划算，就不会去买房。开发商也会更加注重如何做大套内面积，也会防范他们通过公摊面积做虚假文章。”

　　由此可见，“住宅建筑以套内使用面积进行交易”，并非不少媒体和自媒体所言“取消公摊”，也并不能直接导致“买100平米房子只得70平米”的现象不再发生，但可以让购房者擦亮眼睛，通过更直观的比较，做出购房决定。

　　张大伟认为，主要受政策影响的是期房交易，因为其得房率存在波动和不确定性，二手房和现房交易几乎不受影响。对于有房一族以“使用面积”进行交易可能导致资产缩水的顾虑，北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为，未来政策适用范围或将进一步细化，仅目前来看，无论哪种面积计算方式，房屋总价都是不变的，对房屋所有人影响不大。

　　赵秀池：“比如你房子的建筑面积100平米，单价比如是5万，那么总价500万。建筑面积除以1.333，使用面积大概70多平米，总价500万不变，单价就不是5万了，肯定是高于5万的。”

　　目前政策处于公开征求意见阶段

　　记者昨天接触的几位业内人士均表示，目前政策尚处于公开征求意见阶段，主要约束的是工程建设方面，不涉及后期的物业费、取暖费等，距离正式文件还较为遥远，同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准，更多内容还等待有关部门做进一步解读。

　　值得一提的是，此次《住宅项目规范(征求意见稿)》还提出，城镇新建住宅建筑应全装修交付、四层以上住宅建筑应有电梯、十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，同时，还对房屋验收交付给出了详细的标准。

　　对南昌楼市影响如何?若政策落地，或刺激市场交易量

　　那么，这个政策对南昌市房地产市场将会产生怎样的影响?

　　严跃进分析，“目前来看，这一征求意见发布对于当前的南昌房地产市场不会有太大影响。相比来看，政府调控政策对房价影响更大。”。

　　“如果政策落地，对南昌等房价上涨较快的房地产市场来说，将会带来很大影响。如果按套内面积计算，购房者成本相对小一些以后，会刺激市场交易量。”严跃进认为。

　　（来源：中国江西网、澎湃新闻）