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楼市未来怎么调控? 来看看住房和城乡建设部新部署

南昌房地产网-房掌柜 2018-12-27 03:14:58来源:房掌柜 整理
[摘要]全国住房和城乡建设工作会议于24日在京召开,提出了2019年工作总体要求和重点任务

全国住房和城乡建设工作会议于24日在京召开,提出了2019年工作总体要求和重点任务。会议重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”政策思路,并把“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”作为2019年须重点抓好十项工作的首务。多位专家认为,按照今年中央经济工作会议的部署,楼市调控政策没有变,未来或将进一步通过盘活存量、增加供应等方式在供给端发力,更有效落实房地产市场调控和长效机制建设工作。

  住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在会上全面总结2018年住房和城乡建设工作,分析了面临的形势和问题,并提出2019年工作总体要求和重点任务。

  这十项重点工作分别是:以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展;以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系;以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板;以提高城市基础设施和房屋建筑防灾能力为重点,着力提升城市承载力和系统化水平;以贯彻新发展理念为引领,促进城市高质量建设发展;以集中力量解决群众关注的民生实事为着力点,提升城市品质;以改善农村住房条件和居住环境为中心,提升乡村宜居水平;以发展新型建造方式为重点,深入推进建筑业供给侧结构性改革;以工程建设项目审批制度改革为切入点,优化营商环境;以加强党的政治建设为统领,为住房和城乡建设事业高质量发展提供坚强政治保障。

  会议强调,要继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

  当前,“去库存”已经取得明显成效,全国楼市库存已经是降至4年来最低。在这种情况下,菏泽、珠海、广州等地先后放松了调控政策,引发市场热议。以往的调控政策存在哪些问题?是否应该放松调控?如果要放松,应该如何放松,才能保证经济增长和楼市平稳发展?

  他认为,防止经济“硬着陆”(即增速急剧下滑)的重任很可能要落在房地产这个倍受争议的行业。当前宏观经济面临较大下行风险、房地产市场也出现降温迹象,适时适度调整房地产调控政策,并非只是短期内“稳投资、稳预期”的权宜之计,它也有利于缩小我国房地产市场长期以来一直存在的供需缺口,更有效地抑制房价过快上涨。

  他建议,当前经济形势下,调整房地产调控政策的主要方向是放松对开发商融资的各种约束,包括银行贷款(开发贷、按揭贷款等)、股票市场融资(IPO、再融资、发行REITs等)、债券市场融资(企业债、公司债、中期票据等)及信托贷款等。目的是防止开发商因流动性过紧而被迫停建、缓建在建项目,避免房地产投资增速出现大幅度回落。

  全国政协经济委员会副主任杨伟民表示:“房地产调控的政策没有变,关键是要建立促进房地产健康发展的长效机制。”国家信息中心首席经济学家、经济预测部主任祝宝良认为,在房地产限购、限贷的严厉政策调控下,2018年房地产销售量有所回落,销售额基本稳定,资金来源基本稳定,房地产土地购置面积自2017年以来持续增长,房地产开发投资增速基本稳定。他预计2019年房地产投资增长9%左右。

  “支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应”,“人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应”,“加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度”……全国住房和城乡建设工作会议提出的这些要求,都是从要素配置的角度出发,直面供给侧结构性矛盾。

  “关键是要更多采取改革的办法,更多运用市场化、法治化手段,矫正要素配置扭曲。从土地要素配置看,供地增长与人口流动反向配置,一线城市住宅用地增速最低,其次是二线城市,三线城市住宅用地增速最高。居住用地不足,导致高地价并带来高房价。”杨伟民强调,“不能因为面临经济下行压力就放弃供给侧结构性改革,要坚持用改革的办法矫正要素配置扭曲,增强应对不确定性的能力,增强经济发展韧性,保持长期向好的基本面。”

  祝宝良建议,在通过首付比例、利率等手段严控投资、投机需求的同时,房价过高的城市要增加住宅用地,改革房地产商垄断住宅供应的体制。同时,可考虑允许非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房,允许农村集体经济组织在自有建设用地和闲置宅基地上建设商品房和租赁房,允许大城市周边生态修复企业在修复的生态用地上开发一定比例的低密度住宅。

  2019年,中国经济面临较大下行压力。分析表明,经济运行能否实现“稳中求进”的目标,很大程度上取决于房地产投资增速。如果维持当前的房地产调控政策,房地产投资增速有可能在2019年出现较大下滑,影响宏观经济稳定。宏观决策部门应做好预案,及早采取措施,防患于未然。

  适时适度调整房地产调控政策,并非只是短期内“稳投资、稳预期”的权宜之计,它也有利于缩小我国房地产市场长期以来一直存在的供需缺口,更有效地抑制房价过快上涨,改善广大民众的福利。作为一个城镇化率不足60%的发展中国家,我国房地产市场还有广阔的发展空间,房地产行业并没有过度投资,未来还有巨大的投资需求。因此,在当前经济下行压力较大的宏观背景下,稳定房地产市场、尤其是稳定房地产投资,并非“饮鸩止渴”或“寅吃卯粮”,而是兼顾短期目标与中长期目标,达到“一箭双雕”的效果。

(房掌柜整理自新华网、和讯名家)

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责任编辑:陈洁

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