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首套房贷平均利率全国普涨 刚需购房者情绪表现焦躁

来源:房掌柜  整理 南昌房掌柜  2018-08-17 11:35:08
[摘要]今年上半年,房屋价格稳中有进,房贷利率整体上调,刚需购房者情绪有较为焦躁表现,“再不上车就晚了”的心态较为普遍

  今年上半年,房屋价格稳中有进,房贷利率整体上调,刚需购房者情绪有较为焦躁表现,“再不上车就晚了”的心态较为普遍。

  经过半年的看房、选房,刘明明终于把房子选在广东清远了,这是一家大型开发商开发的楼盘,包精装修,房价在1.4万元左右。和家人商量后,刘明明最终定下了一个面积约为130平米的三房两厅户型。“我当然知道清远距离广州的距离,但是目前市区的房价太贵,再加上房贷利率猛涨,借100万85折的利率和1.1倍利率的成本要差16万,这对我这种上班不久的小白领来说伤不起。”

  首套房贷款平均利率全国普涨

  刘明明告诉记者,虽然清远的房没有用到“六个钱包”,但是父母的赞助也是必不可少。“加上各种费用,首付大概是60万,我自己出了一半,父母赞助了一半。房贷大概每月是1万元,我现在的收入扣完税也就1万多一点,交完房贷基本上所剩无几,还不知道未来生活如何维持,只是感觉房价一直在涨,‘再不上车就晚了’。”

  今年上半年,各地严格执行各项调控措施,不过房价稳中有升的势头并没有出现拐点。

  8月15日,国家统计局发布了今年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,新建商品住房环比上涨的城市有65个,下调的城市仅3个,刷新了70城房价统计数据最低纪录。前一日,国家统计局公布房地产宏观月度数据显示,7月单月,全国商品房销售面积超过1.2亿平米,销售额高达1.1万亿,同比分别上涨10%与22%。7月内成交的商品房住宅均价高达8686.8元,继续刷新历史最高值。

  根据融360大数据研究院发布报告显示,今年7月,全国首套房贷款平均利率保持上涨,达到5.67%,为基准利率的1.157倍,环比6月上升0.53%,较上月0.71%的环比增幅有所收窄。同比方面,较去年同期4.99%的利率上调13.63%。已经连涨19个月。

  具体来看公布的数据,7月,在全国35个城市533家银行中,有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比8.82%,较上月减少9家。其中,146家银行首套执行基准利率上浮10%,较上月减少23家;173家银行上浮15%,115家上浮20%。

  值得注意的是,执行上浮25%以上的银行数量增多。其中,28家上浮25%,25家上浮30%,分别较上月增加3家与9家,另有4家银行首套执行上浮30%至40%。

  19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍;银行首套房贷款平均利率最高为基准1.234倍;工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮15.7%水平。

  此外,数据显示,7月二套房贷款平均利率为6.03%,较上月上涨0.3%,整体涨幅有所下降。融360监测的重点银行中,目前二套房贷利率执行基准上浮10%的仅21家银行,较上月减少1家。执行上浮15%和20%的银行各有28家和243家,分别较上月减少7家和16家。执行上浮20%以上的银行达到213家,较上月增加22家。

  同时,4.13%银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中,有1家银行分(支)行停贷,深圳地区重点监测的26家银行中,7家存在停贷现象。

  融360大数据研究院分析师李唯一表示,此前央行在公开市场的操作并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用,房贷利率仍以上升为主,预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

  银行:房贷其实是最好的资产

  持续上涨的购房成本,让购房者的心态发生变化。和刘明明类似的情况并不在少数,郝杰也在广州的从化购买了一套住宅。不过除了刚收房的时候住过半年之外,郝杰一直没有再去住过。“从化的住宅离我工作的地方,大概有50公里的路程,如果不塞车开过来大概需要1个小时的时间。但是现在购房的溢出效应,从化现在居住的人也很多,每天不要说在高速上的时间,上高速的收费站都挤满车,上下收费站都要半个小时,再加上路上的时间,基本上要两个小时。后来没办法,我们只能在单位附近租了一套房子,自己的房子租出去。”

  郝杰也表示在从化购房并不方便,“从需求来讲,从化的房子并不理想,而且由于每天走高速,过路费、油费、停车费每个月的成本差不多4000块。但是我们主要是担心购房成本继续上升,所以先占住一套再说,从看房到购房只用了一周的时间。”

  郝杰的房子目前从当时购买的100万,涨到目前的150万。“如果算上利率,赚得可能更多。”郝杰表示。

  “我们银行的房贷,首套最高峰时曾上浮3成,不过即使这样,总额也十分有限。相对房贷利率来说,利率的波动只是小头。”一家股份制银行个贷部的负责人表示。

  一家国有大行广东分行的负责人表示,房贷其实是银行最好的资产,不仅需求大,而且不良率极低。不过现在政策调控,对于房贷,银行的态度也较为谨慎。

  供销两旺,房企的报表也十分靓丽,8月13日晚间,房企的首份半年报火热出炉。保利地产(10.880, -0.18, -1.63%)2018年上半年实现营收595.14亿元,同比增长9.28%;归属于上市公司股东的净利润65.05亿元,同比上涨15.13%;净利率同比提升2.49个百分点至15.64%。

  此外值得一提的是,股东方面,证金公司持股由一季度末的5.14亿股增至5.81亿股,持股比例由4.33%增至4.90%。

  据川财证券统计,上半年TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。特别是二季度以来,受益于部分一、二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热,房企销售业绩迎来高峰。

  而据同花顺(37.200, -0.87, -2.29%)统计数据显示,按照申银万国分类,沪深两市共计57家上市房企披露2018年中期业绩预告,包括扭亏企业在内,32家房企业绩预喜,占比高达56%。 其中净利润同比翻倍的房企,达到了26家,几乎占据了半壁江山。

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  15日,国家统计局公布的“2018年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,7月份新房价格同比上涨的城市有65个,比上月多4个,环比上涨城市数量也有所增加。在坚决遏制房价上涨的要求下,各地正在不断出台针对性调控措施。

  三四线城市收紧调控

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟称,7月份,各地继续坚持因城施策,调控措施陆续加码,努力促进供求平衡。从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点;31个二线城市上涨1.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点;三线城市则略有扩大。

  上海链家市场分析师赵葆根认为,房价涨幅居前的城市多是出台了人才引进政策。例如,房价环比涨幅居前的山东烟台在7月出台了《关于进一步加强“双招双引”工作的意见》,这使其新房价格环比涨幅从6月份的0.9%迅速扩大到7月份的2.9%。近期,呼和浩特、南昌、西安、郑州、温州等地先后出台吸引人才政策,一些省市还加大对高层次人才的补贴力度。从国家统计局数据来看,以上城市的新房价格环比涨幅均超过1%。

  “人才引进政策使部分二三线城市短期购房人数增加,楼市供应出现阶段性不足,推升了房价上涨预期。”赵葆根说。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期房价拉升的动力主要源于二三线城市。

  国家统计局最新数据显示,一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落,波动幅度微小。

  逢涨必查。面对市场波动,部分三四线城市也收紧调控,及时采取针对性措施,阻断不理性升温蔓延,位于中国东北边境的丹东市也开始上调首付款比例。

  “当前,房地产调控明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,坚决遏制投机炒房和保障刚性居住需求并举,正成为地方楼市调控政策的重要趋势,各地房价预期趋稳。

  厦门房价今年已降20%

  作为一线城市,深圳对中国楼市具有风向标意义。为了应对房价过快上涨,自2016年10月开始,深圳楼市出台了一系列调控措施。最新数据显示,深圳7月份一手住宅成交均价为54142元/平方米,环比上升0.09%。此前,深圳新房均价保持了自2016年10月以来的“21连降”。

  从限购、限贷,到限价、限售;从限企、限离婚,到限商住、限落户,中国房地产市场从需求端和供给端共同发力,推动调控进入“八限”时代。

  7月31日召开的中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  住建部日前召开部分城市房地产工作座谈会强调,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

  在地方层面,深圳、合肥、南京、贵阳等地相继出台新一轮调控政策。据中原地产统计,7月份,全国共有超过60城发布了70多次各类型房地产调控政策,包括限制企事业单位购房、升级限售措施等。

  事实上,随着房地产调控密集加码,部分城市房价已开始出现合理回归迹象。记者近期在厦门调查发现,在调控措施陆续加码的政策环境下,这座在2016年至2017年房价领涨全国的城市,自2018年以来二手房价格已有近20%的回调,新房市场供求关系也逐渐趋于平衡。

  专家认为,在加大供应的同时,下一步,各地还应重点加强对房地产销售行为和交易秩序的管控,防止少数企业和投资投机需求“钻空子”炒房。同时,加快建立楼市调控长效机制。

  广东楼市库存持续消化

  与此同时,中国各地大力推进住房租赁政策的细化落实,租购并举格局加快建立。

  自去年上海首推纯租赁用地开始,今年上半年,广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块。北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套;住房租赁金融的政策支持力度明显加大,以租金收入或物业所有权为底层资产的证券化产品已发行数十单。

  为保障租房者的利益,多地试水“租售同权”,确保租赁住户享受卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务,解决了租房人的最大“痛点”。

  疏堵结合的调控“组合拳”,为中国楼市稳定创造了积极条件。作为中国第一大区域经济体,广东楼市今年上半年总体呈现量降价稳的运行态势。同时,库存持续消化,截至今年6月末,全省商品房待售面积5221.12万平方米,同比下降3.2%。

  在广州工作的赵方圆此前一直希望尽早在当地买房。随着政府调控的政策越来越多,租赁市场短板不断弥补,如今,她住进了政府提供的公租房,买房计划不再急迫。

  “租房也可以过有尊严的生活。”她说。

  上半年部分一二线城市成交量明显上涨,且价格出现“倒挂”现象

  二手房市场进入价稳量升新周期

  今年上半年,受到房地产市场调控持续影响,新房供应使得市场需求持续挤向二手住宅市场。部分一二线城市成交量明显上涨,且价格出现“倒挂”现象。业内分析认为,下半年,全国大部分城市二手房市场将进入价稳量升的新周期。

  克而瑞地产中心研究员杨科伟分析认为,除北京、上海外,其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续,尤其是武汉价差最显著。杨科伟指出,从一二线十大重点城市二手住宅成交均价看,上半年除北京、上海、郑州外,其余七个城市二手住宅成交均价均高于一手住宅均价,主要是受新房“限价”政策影响,普遍造成一、二手房房价“倒挂”,“这也是2018年上半年二手房市场持续冷淡、新房销售火爆的主要原因。”

  从不同能量级城市来看,一线城市中,广州房价“倒挂”现象在2018年上半年持续加重;此外,深圳6月首次出现一、二手“倒挂”现象,价差达到3627元/平方米。二线城市中,重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬,且两者价差逐渐拉近;武汉则一、二手房价差保持相对稳定,但两者价差有小幅扩大之势。

  “下半年在市场预期趋稳下,重点城市二手房市已进入价稳量升的新周期。”杨科伟说,目前部分大量积压的刚需和改善需求开始放弃观望,在价格保持相对稳定甚至还有小幅议价空间的情况下,购房需求在二手房市场合理有序释放,“重点城市二手房市场将进入价稳量升的新阶段。”

  杨科伟分析预测:“下半年重点城市二手房市场成交有望继续回升,成交价格也将会小幅上扬。在新房限价短期持续情况下,一、二手住宅价格‘倒挂’的城市市场价差也将持续缩小。”

  房贷利率涨幅 两三个月内或趋于

  未来较长一段时间内,房贷利率水平难以下调

  近日,融360大数据研究院发布报告显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,环比6月上升0.53%,与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示,今年在房地产坚持调控的背景下,涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声,上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看,未来较长一段时间内,房贷利率水平难以下调。

  房贷利率以上升为主

  数据显示,7月,在全国35个城市533家银行中,有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比8.82%,较上月减少9家。值得注意的是,执行上浮25%以上的银行数量增多。其中,28家上浮25%,25家上浮30%,分别较上月增加3家与9家,另有4家银行首套执行上浮30%至40%。

  此外,数据显示,7月二套房贷款平均利率为6.03%,较上月上涨0.3%,整体涨幅有所下降。

  同时,4.13%的银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中,有1家银行分(支)行停贷;深圳地区重点监测的26家银行中,7家存在停贷现象。

  融360大数据研究院分析师李唯一表示,此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用,房贷利率仍以上升为主,预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

  “但房贷利率水平增速或将减缓。”李唯一表示,2017年7月至2018年7月,首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%左右。据此趋势推算,未来2至3个月内,环比数值会向0趋近,房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

  购房杠杆率持续下降

  在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下,居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示,2017年一季度,个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄,2018年二季度回落至18.6%;同时,全国居民购房杠杆率回落至31.9%,环比下降1.1个百分点,同比下降8.6个百分点,已连续五个季度收窄。

  易居研究院研究员沈昕表示,虽然个人房贷余额增速有所放缓,但整体来看,个人去杠杆仍有空间。从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。

  沈昕认为,短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧,预计居民购房杠杆率还会进一步回落,下半年全国房价涨幅将收窄。

  (房掌柜整理来源自21cn、新华社)

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责任编辑:陈洁

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