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只售不租 、捆绑销售,南昌车位销售期望更加规范

来源:房掌柜  整理 南昌房掌柜  2018-05-25 11:23:09
[摘要]近年来,车位销售矛盾开始凸现,南昌楼市车位销售,存在只售不租、捆绑销售等有损购房者权益的情况。据了解, 周边多个城市针对车位销售前后出台 相关规范政策,专家呼吁南昌应适时出 台相关规定,以有效 引导市场。

  近年来,车位销售矛盾开始凸现,南昌楼市车位销售,存在只售不租、捆绑销售等有损购房者权益的情况。据了解, 周边多个城市针对车位销售前后出台 相关规范政策,专家呼吁南昌应适时出 台相关规定,以有效 引导市场。

  存在争议的只售不租

  5月初,新建区某楼盘贴出一纸告示“小区 路面车位告急,即日起未买车位车辆禁止驶入 小区,恳请各位配合与谅解”,当天该小区众多 业主,下班开车回家后,被保安堵在小区门 口。原来,该小区除了地上几十个车位外,地 下建有500余个车位,仅售出四五十个车位,开 发商为推进车位销售,提出不买车位不能进地 下室。

  “地下停车位只售不租,简直就是霸王条 款,每天停在区小外被交警贴罚单,苦不堪 言。”西湖区一小区业主对该小区地下车位不 予出租,没买车位的业主只能将车辆停在路边 的情况同样难以接受。“一个车位十多万元,对 于我们老百姓来说不是小数目。有些车位开 发商甚至无法提供相关产权证明,业主等于花 钱买了一个车位的使用权”。

  《江西省物业管理条例》第六十六条规定: 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车 位、车库,应当首先满足本物业管理区域业主 的需要。建设单位依法取得车位、车库权属登 记后方能出售、出租车位、车库。

  总体来说,车位可以简单分为两种,一种 是能办产权证的,另一种是不能办产权证的。 产权车位开发商可以销售给购房者,签署《机 动车位购置协议》,购房者拥有车位的完整产 权,车位所在的土地使用权是有使用年限限制 的,年限与车位所在的土地使用权年限一样 长。不能办理产权证的车位也可以简单分为 两种。一种是已经列入公摊面积的车位,为全 体业主共有,该类车位不可以购买产权但可以 租赁,签订《车位租赁协议》或《使用权转让协 议》。另一种是人防车位,指为了保障战乱时 期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单 独修建的位于地下的防护建筑,是国家强制要 求配套的建筑,禁止开发商销售。有部分法院 认为,任何单位和个人无权出售和转让人防工 程的产权和使用权,转让人防工程车位的行为 损害了国家利益和买受人利益,即使双方签订 了车位使用权转让协议,该协议也是无效的。 另有观点则认为,按照“谁投资谁受益”的原则 交由开发商开发管理的,开发商可以通过租赁 人防车位获得租金,但使用人防工程必须办理 登记手续。

  记者从南昌市房管局和南昌市物价局了 解到,目前南昌市场对于车位售价没有相关规 定,由开发商自身评估自由定价。为快速回笼 资金,南昌多个楼盘地下车位存在只售不租的 情况。有律师指出,根据我国相关法律,建筑区 划内,规划用于停放汽车的地面车位,应当首先 满足业主的停车需求,而地下停车位“只售不 租”违背了车位作为小区配套设施的规划初衷。

  限价下的“捆绑销售”

  因工作靠近、价格预期较低,南昌市民石 先生一直非常关注望城新区一新楼盘,5月20 日,该楼盘首次开盘,石先生成功选中房源,但 在签订认购协议书时,开发商要求他再签一份 车位(使用权)认购书。原来,该小区地块属于 限价销售的范围。2017年10月,开发商以楼面 价935元每平方米拿下楼盘地块,宗地内商品 住宅销售均价限制为 8300元每平方米。目前 周边楼售价均在 10000 元每平方米之上,石先 生认购的这套房源,折后单价约8800元每平方 米,因此,购房首付款之外,他得同时缴一笔18 万元的车位费。

  市民小妮预定朝阳新城一套房源,置业 顾问在收取她 1 万元房源订金外,另收了 4 万元车位订金。事后,小妮认为 15 万元一个 车位定价过高,且该车位没有产权,如此一 来自己购房压力太大也不划算,小妮要求退 订车位,但遭到开发商明确拒绝,对方表示, 如果小妮缓 交后续款项,要么没收订金,要 么房源涨价

  2017 年 8 月 29 日南昌市住房保障与房地 产管理局,会同南昌市国土资源局、南昌市物 价局、南昌市场监管局出台了《关于市区“限房 价、竞地价”商品住宅项目销售管理(试行)的 通知》。规定,自2017年10月1日起,对“限房 价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住 宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程 中,采取限房价、限对象、限转让等“三限”措 施。尽管规定明确:限价房不得有在标价之外 加价销售、收取任何未予标明的费用、捆绑销 售等违规行为。然而为平衡限价的限制,除直 接捆绑车位销售位,更多的开发商往往采取 “购买车位享有优先购房权”变相捆绑的营销 方式,为众多购房者所诟病。

  规范政策亟待跟进

  省社科院经济研究所所长麻智辉指出,根 据《消费者权益保护法》第九条规定,消费者有 权自主选择提供商品或者服务的经营者,自主 选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或 者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何 一项服务。而“捆绑销售”的行为,让消费者在 接受一项服务或者商品的时候被强制要求接 受另一项服务或者商品,没有选择的余地。据 此,车位捆绑销售的行为是违反《消费者权益 保护法》的。2017年7月杭州市下发《关于进一 步规范商品住房及其地下车位(库)销售行为 的通知》,明确规定禁止车位捆绑搭售。

  车位能否只售不租则存在较大争议,矛盾 多发下,多地先后出台车位销售规范。2017年 7月上海出台规定明确房地产开发企业尚有未 出售的车库(位)等附属设施,应当出租给本项 目内的业主、租赁人使用,不得以只售不租等 理由拒绝出租。河南省也出台了相关规定,明 确车位、车库应当首先满足业主的需要,每违 规出售一个车位、车库,处 5 万元以上 10 万元 以下罚款。2018 年 3 月 1 日起,合肥车位销售 新 政 正 式 实 施,其规定,占 用共有的道路 或者其他场地 用于停放汽车 的车位,属于业 主共有,不得销 售、附赠;人防车 位和机械式车位 不得销售、附赠。 同时,开发企业应 当充分发挥停车位 (库)的使用功能,对 尚未销售或附赠的 车位(库),业主要求 承租的,开发企业不 得以“只售不租”为由 拒绝向业主提供停车 服务。2018 年 3 月 30 日,广东省十三届人大 常委会第二次会议表决 通过《广州市停车场条 例》,规范广州停车场建 设和管理,明确禁止住宅 车位只售不租的行为,规 定住宅建筑区划内,规划用 于机动车停放的车位、车库 尚未出售的,建设单位应当 予以出租;车位、车库出售或 者出租的,应当首先满足业主 的需要。

  麻智辉指出,随着人们生 活水平的提高,南昌市场车位 买卖更加频繁,为此产生的矛盾 日益突出。建议政府职能部门 应根据市场发展需求,适时出台 相关规范,以有效引导市场。

  (文章来源:江西日报)

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责任编辑:陈洁

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