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东莞“满五唯一”房源成香饽饽 为避税买家冒险延时签约

来源:房掌柜  叶慧贤 南昌房掌柜  2018-05-25 10:14:46
[摘要]“三价合一”下,“满五唯一”的房子成了东莞二手房市场上最受欢迎的房源。

  “三价合一”下,“满五唯一”的房子成了东莞二手房市场上最受欢迎的房源。近日,有网友在看房的过程中,被业主告知如果买他家的房子,他会配合买家做“满五唯一”,规避高昂税费。但问题来了,尚未满足满五唯一条件的房源该如何做到满五唯一?这种有没有风险呢?

  “满五唯一”房源很抢手!

  三价合一,在东莞二手房交易中最直接的变化主要是首付增加或个人所得税费增加。按照东莞现行的税费缴纳方式,即卖家原购价和现在出售价之间的差额的20%来计税,二手房的税费大概会比之前增多十几二十万,因而,越来越多人打起了“满五唯一”的主意。

  “现在买满五唯一房源的人很多。”房掌柜二手房事业部东莞副总经理陈德宝透露,为了规避三价合一的税费,要么买家多交首付款或全款,要么房子“满五唯一”,免征个人所得税,其中,购买满五唯一的房子交易成本最低,在二手房中十分抢手。

  “满五唯一”,指的是卖家的房产证从出证开始计算满5年,并且是家庭唯一住房的,买家不需要缴纳个人所得税。有些卖家为了推售房子,即使房子暂时没有满足“满五唯一”的条件,也依然放风称可以配合买家做“满五唯一”,实际上打的就是“延时签约”牌——先与买家签订合同、收缴首付,待满5年再完成正式网签。而据陈德宝介绍,这种做法其实并不现实,二手房交易周期长,若房源拿证时间距离5年相差大的会很麻烦,风险也大。

  南城的张先生就吃过延时签约的亏。该朋友在2016年底购买了位于南城鸿福路的一套两房,因当时房子未满2年需交营业税,为了避税,他跟卖家先草签了合同,以90万的价格买到了房子,打算等半年后满2年了再去网签。然而后来房价大涨了一番,卖家觉得“卖亏了”,不配合网签,最终只能法庭相见。

  “二手房之所以纠纷量持续高涨不落,原因一是二手房交易时间长,价格变化过大;二是因政策变化太大,交易手续也随之变化。”东莞市房地产中介协会常年法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏崎坦言,虽然可以约定满五年再过户,但不排除期间的价格变动和政策的变动所导致的影响。

  广东凡立律师事务所律师黄家伟分析道,从签订买卖合同到满5年的这段时间缺少有限监控,存在业主将房子再出售的风险,若业主存在其他的债务,也有可能导致房屋被其他债权人查封的风险。

  东莞二手房市场步入低潮期

  虽然“满五唯一”房源很抢手,但目前市面上符合条件的房源毕竟是有限的,更多房源受“三价合一”波及,加上信贷收紧,整个二手房市场仍是不容乐观,不少镇街的二手房挂牌价纷纷下跌。

  据东莞中原监测数据显示,4月东莞有10个镇街的挂牌价出现下跌,降幅在1%-16%不等,多为试探性下调,多数房源的降价额度不足以覆盖“三价合一”增加的税费。

  对买家而言,总体购房成本依然高企,成交量难以上去。据东莞房地产中介协会会长、金信联行总经理罗凤透露,当前东莞二手房的换房量下降了2成,带看量下降3成,但由于二手房交易有滞后性,真实成交数据可能要在两三个月后才能显现。

  不过,就目前的形势来看,真实数据也不会太乐观。正如罗凤所言,5月开始,银行断贷形势更为严峻,预期后续的影响会更加突出。可以说,钱袋子的收紧对于大部分购房者来说是致命的打击。

  有不少中介人员表示,如今看房的人数明显减少,房产中介的业绩越来越惨淡,这迫使部分中介转投一手房市场。一位资深业内人透露,他依然看好东莞的存量房市场,但现在一手房的形势可能要比二手房的更好一些,因而,他们会深耕一手房,中介人员也得“吃饭”。

  此消彼长,用来形容当前的一二手市场正合适不过,只是,一手房也面临一个问题——限签、银行放贷慢,很多购房者要么在排队等网签,要么在等待放款的路上,这使得开发商的资金回笼慢,中介结佣周期也随之延长,拖几个月,甚至一年的屡见不鲜,对于小中介来说也算无妄之灾。

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责任编辑:陈洁

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