一线城市楼市成交规模腰斩 地方调控政策差异化明显

  2017年，在中央强调住房居住属性的背景下，地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，各级政府限购限贷力度及各项监管措施频频加码。在此背景下，市场分化更加严重，一线城市、前期热点二线城市和环一线的三四线城市成为市场调控的重点目标；而绝大多数三四线城市和西南、西北和东北等二线城市因库存压力，政策环境依然相对宽松。市场热点迅速向重庆、成都、西安、沈阳、大连等城市转移，另外一些城市如武汉、杭州、天津、南京、郑州等热度不减，保持平稳增长态势，市场规模遥遥领先于其他城市。

  从国家统计局公布的各城市月度商品房销售数据变化可以看到，4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至当前的2.2%，规模腰斩；32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至31%；其余600余个三四线城市成交面积比重则从60%上升至67%的历史高位。

  克而瑞房地产研究中心监测的50个重点城市全年成交也体现同样的市场格局：一线城市成交面积跌幅最大，同比降幅达46%；二线城市同比下降24%，济南、太原、天津、厦门、福州、郑州、长沙成交量下跌超过40%，市场进入一种低迷的状态，但是中西部**城市重庆、西安、兰州成交量均能同比上涨，市场较为坚挺；三四线城市同比下降21%，市场相对平稳，但仍有部分城市成交量暴涨暴跌，例如烟台成量同比增加47%，而昆山则同比暴跌72%，成交量仅165万平方米，珠海、南通成交量也同比下跌57%和39%。

  成交的下滑很大因素由于今年整体市场供应量的全线下滑。据克而瑞统计，1-11月监控的50城市中，商品住宅供应面积共29470万平方米，比2016年同期下降10%，比2015年同期下降8%。

  从城市能级看，一线城市供应降幅较大，整体供应量较2016年同期下跌35%。其中，北京和上海降幅最为明显，较去年同期的跌幅均超过五成；深圳跌幅也达到24%；跌幅最小的广州也下跌18%，供应量处于低位。七成二线城市供应量呈下跌趋势，跌幅最大的是济南，同比下跌50%；其次是长沙、福州，同比下跌四成左右。也有部分二线城市供应同比大幅增长，如郑州、重庆、宁波等，涨幅在30%以上，尤其是郑州，涨幅高达40%。整体来看，进入三季度以后二线城市调控政策愈加严苛，近期开盘项目去化率显著下降，项目分化加剧，购房需求端支撑逐渐乏力，预计明年济南、长沙、福州等热点二线城市会进一步降温。三四线城市供应量总体小幅微涨4%。其中，九江供应同比上涨超过154%；芜湖、徐州、江阴等城市同比上涨超过五成；也有部分城市例如昆山供应大幅下跌，同比下降54%。

  从克而瑞系统监测的重点城市住宅成交统计均价看，所有城市年内房价同比均上涨。其中，深圳成为房价最高的城市，2017年1-11月成交均价达57404元/平方米，较去年同期增长7%；其次是上海和北京。惠州成为同比涨幅最大的城市，同比涨幅53%；其次为珠海、常州、中山、江门、西安，同比涨幅也在40%以上。