潘向东：“房住非炒”是否意味着房价出现不同拐点

     “房子是用来住的，不是用来炒的”已经写入十九大报告，“中国梦”的实现必然也会伴随而来“居者有其屋”。但对于过去上涨了近二十年的房地产市场，涉及房地产的任何政策、言论都会牵动着大家敏感的神经。

　　宁夏一个并非涉及居民住宅的房产税政策出台，立刻引起了众多老百姓的围观。深圳的一宗涉及70年只租不售的土地拍卖、北京共有产权房的推出，让大家浮想起未来房地产调控的长效机制。单从大家对房地产的关注度来看，房地产价格应该是进入到了敏感区域。买卖过股票的股民都知道，假若股市进入到价格敏感区域，政策、未经证伪的消息一出来，波动幅度就会加大；假若股市处于低迷状态，任何消息的出台都会钝化，不管是好消息还是坏消息。

　　不过很奇怪的是，从2007年以来，房地产价格就已经进入到敏感区域，十几年来在不断的质疑声中持续地上涨，呈现上涨刚性。

　　在探讨房地产有无泡沫的时候，经济分析一般采用两大指标：房价收入比和房地产的租金回报率。

　　从房价收入比来看，深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了，目前北京上海深圳这一数据大概在15-22之间，而全球的一线城市相比而言就低很多，例如纽约大概是5.9左右，多伦多6.7左右，东京4.3左右，新加坡5左右。因此，用房价收入比来说，可以说是中国房地产泡沫比较严重。

　　从另外一个指标，房屋的租售比来看，上海可以说雄冠全球，达到1：1040.46。北京、深圳等一线城市也一样，没有哪一个城市能够跟这个城市做比较，例如纽约大概是1：183，新加坡1：258，伦敦1：485。

　　用这些传统的度量房价有无泡沫的指标来看，都会觉得泡沫很大。所以，没有谁，做一个经济分析的拿指标去度量说咱们的一线房地产市场没泡沫的。

　　大家一直说租售比雄冠全球，但看看中国房地产的租金回报率，却一直是不断的回落。与此相对应的房地产市场却很奇怪，奇怪在哪儿呢？明明都知道有泡沫的情况下，老百姓购房却依旧疯狂。假如认为老百姓是疯狂的，非理性的，那么我们看另外一个指标，城市的土地溢价率，不管是天津、广州，还是苏州、南京，自2016年房地产严厉调控以来，土地溢价率很多超过了100%，土地的溢价率意味着什么？地产开发商拿到这块地以后，开发出来的价格没有一定的涨幅，是要亏本的，房地产开发商是商人，会做亏本买卖吗？这就出现问题了，老百姓在疯狂追逐房地产，同时房地产开发商也极度看好这个市场。但是经济学家也好，其他人也好，都在说这个市场的泡沫很大，原因在哪儿？

　　用房价收入比来度量一线城市的上涨是有缺陷的，很多北上深刚刚参加工作就买房的年轻人，首付款都是父母给的，这就让我们思考，用北京市上班的人拿的工资这个收入去说房价的事，是否存在不合理的地方？

　　第二个方面，说到租售比，很多人买房是为了出租吗？就像大家买成长股一样，是为了分红吗？

　　尽管这两个指标度量中国的房产市场存在缺陷，但不可否认的是这市场有点近乎疯狂。这一让人觉得奇怪的、又近乎疯狂的房地产市场，其持续的“鹤立鸡群”是不是背后有我们不知道的原因？

　　我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。美国的城镇化率接近75%以后，房地产市场的涨跌确实属于货币现象，利率高，房价跌，利率低，房价涨。再看日本，在城镇化率达到78%之前，无论如何调控房价都是一骑绝尘往上攀升。到了78%之后，不管货币政策如何宽松，日本的房价始终不断地回落。所以，城镇化率是背后的推手。随着城镇化的推进，预计未来还会有源源不断的人来买房，加之供给又有限，价格自然上涨。

　　我们的城镇化率，2020年大概能到达60%左右，我们也不说到达日本78%左右的时候房价见顶，但是目前的城镇化率还在不断的往上攀升，依然在延续，这是一个基本面。但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈现刚性的上涨，2007年、2011年、2013年进行房地产调控，每一次调控之后为何就没有起伏呢？原因还有另外两个制度安排，一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”，与此同时，银行很多信贷是跟房地产相关，我们现在并没有进行过金融机构，特别是国有金融机构可以破产的抗压实验。房地产大幅度的调整，很有可能会导致它们的不良率急剧攀升。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验，自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致我们每一次进行宏观调控的时候，不仅仅是控制需求，还要控制供给，不让房地产开发商在股票市场融资，不让他们在债券市场融资，银行业不给他们放贷。大家都知道，需求是控制不了的，只能递延，该结婚的在丈母娘的压力之下还是会买房结婚的。但是供给抑制了两年之后，需求一旦释放出来，供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控，但调控之后，都是房价再次上台阶。

　　另外一个方面，大家买房地产是买土地吗？郊区土地多的是，为什么就买城市中心附近的房子呢？房子为何这么值钱呢？原因是它所提供的公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候，存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排，决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。计划经济体制搞了一个行政设置，叫直辖市、省会城市、地级市、县城。全县最好的公共服务资源集中在县城，全国最好的公共服务资源集中在直辖市，在改革开放之后，这种不平衡进一步得到了强化，强化的结果则是现在全国最好的高校集中在北京、上海，最好的中学、医疗机构都集中在北京、上海，所以大家在追逐这些公共服务资源的时候，就会有房地产的故事。目前北京都在通过户籍限制人口，假若未来放开，那会是一个什么样的结果？但三、四线城市的人口是净流出的，假若这种资源分配格局的制度安排没有改变，一旦城镇化率止步不前，那么将来城市房地产市场将会出现分化，一、二线城市将出现恒强，三、四线城市将走弱，“大城市病”将困扰中国。