左晓蕾：政府干预市场 是促使楼市回归正常主要力量

　　市场机制失灵，不可能自我修复，政府干预是促使房地产市场回归正常的主要力量。既然以“炒”为主的房地产市场已破坏了“市场机制”的所有基本原则和假设，面对我国房地产市场的扭曲现状，决策部门就该坚定政策干预的信心和合法性，理直气壮、坚定不移采取合适的政策对房地产市场进行短期干预性价格调控，同时适时持续推进与完善楼市的长期治理制度性建设，引导房地产回归以民生为主的居住属性的终极目标，避免触发系统性风险。　　

　　多重矛盾的相互交织和缠绕，形成了我国今天房地产市场的现状。笔者在“改变房地产市场投机炒作属性征程漫长”(见5月10日本栏)已反复论证，我们面对一个不容否认的事实是，当前一二线城市的房地产市场并非以居住需求为主，而是以投机为主。接下来有两方面的问题需要深刻认识：一方面，在以投机为主的房地产市场，“市场调节机制”是完全失灵的，而房地产市场非理性繁荣和价格泡沫必定带来巨大的经济和社会外部效应;另一方面，加强政府的干预是促使房地产市场回归正常居住属性的最有效力量。因此，坚定不移实施精准短期调控，排除干扰，出台包括房产税在内的改革措施，加快建立房地产市场健康发展长效机制，引导房地产回归以民生为主的居住属性的终极目标，避免触发系统性风险，确保经济和社会的平稳持续的发展，是政府当前的重要职责所在。

　　笔者认为，现在特别需要从三个方面加深对“炒房”市场调节机制失灵的认识。

　　首先，在“炒房”市场上，“市场调节机制”中最重要的改变供求变化的效用最大满足度的约束被破坏。市场价格由供求变化决定是市场经济的基本常识。但是，只有供求在最大效用获得满足后发生边际上的改变，达成新的供求均衡，才能带来价格的变化。房地产一旦由居住需求演变成“投机”品，其最大效用就是“赚钱”了。赚钱是欲望，而欲望是没有上限的，“炒房”市场完全丧失了“最大满足度”的约束，只要价格不断上涨，投机需求就不断高涨，并带动投机性房地产投资不断上涨。投机性“欲望效用”单边推动供求交替上涨，市场定价机制的基本条件被破坏殆尽，不可能产生由效用最大化约束推动的供求变化带来的网状“市场调节”的均衡价格形成过程和效果。2015年以来，热点城市房价翻了一倍有余，而表征楼市景气度最重要指标的房价目前仍旧在上涨，至少在横盘。3月，70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%，相比2月涨幅(0.4%)扩大了一倍，且已连续24个月上涨。4月以来，在调控措施最严厉的北京，尽管房价出现下降迹象，但据链家统计，成交均价环比仅微幅下跌2.1%。深圳、广州等地，以学区房为代表的二手住房，价格仍在上涨。

　　有必要强调的是，强调供求失衡支持价格上涨的主张及增加供给调节价格的观点，如果不是对“市场调节”缺乏常识性认知，就是利益导向的刻意偷换概念，误导市场预期，扰乱房地产市场的秩序。因此，这已成了否定房地产调控合理性和合法性的谬论。

　　其次，非理性“炒房”需求使市场经济的理性经济人假设被破坏。市场经济理性决策假设的意思是，所有经济参入主体的决策受风险偏好和价格弹性的约束，决策的前提是风险可承受和价格弹性可控。但“炒房”行为的决策完全非理性。“炒房”群体不在乎价格有多高，所以房价越涨投机需求越高。这就毫不奇怪为什么会出现“房价越涨购房市场越火爆”的场景了。“炒房”市场忽略风险、罔顾泡沫的非理性决策行为，与市场经济的理性决策根本背道而驰，使房地产市场永远无合理的均衡价格可言。