杨现领：应该卖房还是收租？ 租赁和转售回报率趋同

　　房地产的白银时代，市场重心从增量向存量转移，加上土地供给规则的改变，倒逼房地产企业从传统开发思维向服务、运营思维转变。如何通过提高管理、运营存量资产的能力以盈利，成为这些公司迫切需要思考的问题。拥有互联网技术的房地产交易平台，则试图以自身接近客户的优势来生产、沉淀数据，并从数据中窥得未来真实的新“蛋糕”、新场景及新的盈利模型。

　　“过去的两年当中互联网一直在快速地改变我们的经纪行业。”12月8日,在第一财经、第一财经商业数据中心(CBNData)举办的万有引力·第一财经数据盛典上，链家研究院院长杨现领告诉第一财经记者，链家一直在做一些数据方面的尝试，互联网正快速改变房地产经纪行业。此外，经过中外租房市场比较研究，杨现领发现，虽然租房在国内处于市场化早期，未来市场空间巨大。他预计，随着一线城市租金水平提升，机构化、市场化、专业化的租赁机构将快速增多。

　　租赁和转售回报率趋同

　　链家围绕房产的产权交换和租赁环节中，从营销的购房租房，然后到用户的反馈，都有数据贯穿其中。

　　围绕房屋交易场景，链家旗下的研究机构链家研究院近年展开互联网与存量房市场研究。《第一财经日报》记者了解到，7年前链家已经开始建设楼盘字典，今天已经覆盖全国30个城市、3亿人群和7000万套房源，建立了初步的楼盘信息库。

　　“我们就是在用数据来看待互联网的生态，那接下来我们用数据来思考这个生态中心的消费者，到底消费者的消费需求是我们所看到的碎片化的需求，是吃、行、购物、阅读，还是说这些消费者背后是有逻辑可循的。”第一财经新媒体科技有限公司总经理黄磊说。

　　房地产业务中，租赁业务是政策红利最多且不断释放的市场，蕴藏着万亿的市场规模，这一趋势来源于数字与数字的比较。美国的租金规模为5000亿美元，折合人民币超过3万亿元，日本租金规模也达到8000亿元人民币，而中国房地产交易总量今年约为15万亿元人民币，租赁市场规模为1.1万亿元，仅为交易总额的7%。具体到一线城市，北上广深四城房屋交易额(包括新房、二手房在内)约为4.6万亿元，而这四个城市租金的规模仅在2500亿元左右。

　　客群方面的指标也显示了差距。中国租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，目前全国的比例不到20%，而美国的旧金山、纽约及日本东京的租房人口都超过40%。此外，租金收入存在差距，国外成熟市场租房者通常用40%以上的收入来租房，而中国人的租金收入远未达到这一水平。

　　从链家研究院上述几组数据来看，中国租房市场相对于卖方市场而言发展严重不足，某种程度上导致住房供给结构错配——这让杨现领看到了市场空间。

　　“中国租房市场未来有很大的发展空间，今天中国有一帮收入比较高、品位比较高的高管，还有本土的‘单身贵族’，这些高收入人群开始进入高端的租赁市场。伴随这波需求的成长，我们相信租金收入比、租金水平都应该还有上升的空间。”杨现领认为租房需求升级的趋势很明显，原来主要以合租为主，慢慢转向整租，整租又从一居室向两居室转变。

　　然而，对参与其中的企业来说，现实是国内租房业务一直是一桩不太稳定的生意。对此，杨现领对本报记者分析，租约普遍比较短，租金回报特别是一线城市租金回报率低，资金成本过高，这些问题十分突出。

　　成为专业数据生产者

　　商人都是敏锐的。万科、龙湖等开发商已经先后将目光投向长租公寓业务。随着本月初北京(楼盘)海淀的住宅地块在竞拍中成为住宅全自持地块，身为地块竞得主体的开发商也正式迎来了开发“自持型”住宅产品的新课题。

　　杨现领给出的数据显示，一线城市品牌公寓渗透率约为5%，在全国租赁市场渗透率约2%。他预测，未来领先的公寓企业有可能开放成熟的管理系统、信息平台和租后服务,成为连接整个公寓行业的平台。模式上，他认为，中国租房市场正由包租向托管更迭，因为租房逐渐从卖方市场转变为买方市场,房屋需要经过专业的管理才更加容易出租，而租客愿意为更优质的服务买单，租房产权也更加集中于机构端。

　　在门槛较低、竞争分散的中国租房市场，参与机构如何做到领先?杨现领分析，规模未来一定是决定这些企业成败的第一要素，规模背后则是产品和服务的支撑。

　　“过去的十五年时间当中我们做的就是所谓正确的事情，今天我们又在确认所谓的流程化和数据化，确定更多的细节能够让我们产生更多的交互、更多的链接和更高质量的数据和内容，这件事情我们也一直在推进。”杨现领说。

　　链家今天大概有8000家门店、13万经纪人，不仅仅是房屋交易专业的服务提供者，还是一个专业的数据生产者。今天关于房屋和交易的信息大部分都是经纪人获取和生产的，数据化将推动房地产经纪行业的进步。