任泽平：2017房价或进一步下跌 房地产长期看人口

　　过去的2016年毫无疑问房地产市场是大家讨论最多的话题，讨论多了有时候发现，把简单的问题复杂化了，房地产市场我们追踪了这么多年，大家记住一句话就够了，房地产长期看人口，短期看金融。

　　长期，我们预测房价就变得简单了，大家实际预测未来中国人往哪流动，人流入的地方房价长期看涨，人流出的地方肯定是看跌的。大家其实就是预测中国人未来往来哪儿流动，然后以此来预测中国的房价。中国人往哪里流动?有的人说往来大城市流动，大城市机会多，但是大家说大城市有大城市的问题，空气差，交通差。大家说去小城市，小城市好，大家也会说好山、好水、好寂寞。我们的政策也是经常摇摆，一会搞小城镇战略、西北造城运动，一会又搞大都市圈战略，基本的问题过去一直没搞清楚，中国人未来往哪里流动?

　　然后我们看过去这五年，中国的人口流入和流出，基本从东北西部往四大都市圈迁移。

　　什么地方房价会涨?人流入的，库存低的，合肥、郑州、深圳、南京、上海，这是过去一年涨价最多的，这是2015年我提出一线房价翻一倍做的一张图。什么地方房价涨不动，库存高的，人口流出的，呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐全在这儿。

　　人继续往大的都市圈流入，现在北京、上海在控制人口，我们看一线城市是不是人口控制的问题。我们经常说北京2200万，上海2400万人，我们人多了。我们来比较北京、上海、东京、首尔，包括纽约这些大的都市区，大家可以看一下，东京的都市区的面积跟北京差不多，比北京多10%，东京3600万，比北京多1400多万。首尔的面积是北京的一半，首尔2500万人，比北京多300万，我们说我们人多，人家的人口密度比我们高多了。

　　原因出在哪里?这是北京的轨道交通，稀稀拉拉的。这是东京的轨道交通，东京3600万人口，人均轨道交通是北京的4倍，所以真正应该解决的不是控制人口，是我们的城市规划，公共交通供给的问题。所以我们大致做了一个测算，北京、上海，如果能够改善公共交通供给和城市规划的话，未来十年北京新增一千万人，上海新增1500万人，未来城市人口都将达到3000万。

　　那么，人继续往大都市圈流入，如果土地财政、用途管制短期解决不了，那么一线城市房价会怎么样?我比较担心的是，大家会看到每次房价涨之后，然后库存去化比较充分，然后土地购置面积跟不上，都将为未来埋下隐患，这是我们真正担心的，所以我们呼吁，为了促进房地产市场的持续健康发展，我们建议加大土地的供给，让人的城市化和土地的城市化能够匹配。这是对房地产的看法。