专家剖析房产70年到期后 最可行法律安排会是什么？

　　11月27日，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计，进一步强化了产权保护的法治化路径。

　　我国历来重视产权保护，2007年物权法出台，以公平为核心原则的产权保护制度逐步形成，全社会产权保护意识不断增强。党的十八大以来，中央对产权保护提出新要求。“十三五”规划建议指出，推进产权保护法治化，依法保护各种所有制经济权益。

　　然而，受各种因素影响，当前我国产权保护状况仍不乐观，特别是不同所有制经济产权保护不够同等，公权力侵害私有产权、民营企业资产被违规查封扣押冻结等现象时有发生，公有产权受侵犯、国有资产流失现象依然存在，侵犯知识产权的行为易发多发。

　　针对产权保护的不足之处，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。同时，“意见”明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的五个原则。

　　依法保护产权，意义重大。从今日起，《法制日报》视点版推出“权威解读产权保护顶层设计”专栏，对“意见”进行深入解读，剖析“意见”将怎样影响我们的生活。敬请关注。

　　11月27日，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式发布，这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。

　　说到“产权”，大多数人首先想到的，应该是大红色的房屋产权证、每天涨涨跌跌的股票。事实上，此次发布的中央文件，针对非公有产权、知识产权等八大产权问题，都给予明确的改革方向。

　　在八大产权问题中，老百姓最关切的是，房屋土地使用权到期后，怎么办?花了大半辈子的积蓄买的房，70年后还是我的吗?

　　“意见”第十大项第一句明确写道：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

　　在专家看来，这一句话，回答了上上下下最关切的问题。

　　中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新在接受《法制日报》记者采访时说，中央出台“意见”告诉人们，住宅建设用地等土地使用权的性质都是用益物权，都是有期限的物权，但是不能因为这些土地权利是有期限的用益物权，就使人民群众对自己所享有的不动产物权产生疑虑，甚至丧失信心。

　　研究后续安排保护公民财产

　　《孟子·滕文公上》曰：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”由此可见，产权自古以来就是稳定人心、推动社会发展的“定盘星”，居民房屋产权更是如此。

　　杨立新向记者介绍说，关于住宅建设用地等土地使用权到期续期的法律安排，主要说的是城市居民在购买商品房屋的同时，所取得的住宅建设用地使用权。

　　“在开发商向政府取得出让的建设用地使用权时，法律规定的使用期限是70年，当然也有其他不同的期限，但最高是70年。既然住宅建设用地使用权是一个有期限的用益物权，那就一定存在着期限到期后的续期问题。因此，在其他法律中，就规定了住宅建设用地使用权70年期限到期后，应当申请续期，并交纳续期的出让金。”杨立新说，在物权法制定过程中，城市居民反映强烈，担心70年期限到期后，自己的不动产权益将会受到损害，甚至被赶出家门，因此纷纷提出不同意见。立法机关为了解决这个问题，在物权法第一百四十九条规定了住宅建设用地使用权到期后自动续期的内容，安定了民心。

　　既然物权法已有明文规定，中央为何仍要出台这样的意见?

　　“在住宅建设用地使用权的70年期限到期后，经过自动续期后的权利究竟是何种权利、要续期多少年、还要不要缴费等问题，物权法都没有明确规定。”杨立新说。

　　既然如此，要确权，就面临两种方式：法律直接确权或通过交钱确权。这也是目前公众最为关心的问题。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波的倾向是——中央此次出台的政策性文件将通过法律法规去贯彻落实，“最高人民法院在答记者问时也表示，关于到期后续期的问题会面向立法机关提出修改的建议。这应该还是一个有待于法律进一步明确的问题”。

　　据楼建波介绍，目前的法律法规保护土地使用权人利益，现行法律规定住宅建设用地使用权到期后自动续期，非住宅用地按照物权法的规定执行，“按照城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。

　　“法律同时还规定，政府除为了公共利益的需要不能批准续期外，应当批准续期。自动续期将来怎么执行不好说，至少政府肯定不会随便收回。当然，自动续期并不意味着政府在任何情况下都不会收回，出自公共利益需要的征收，按照法律规定的程序是可以提前收回的，当然走这个程序，要对使用人进行一定补偿。”楼建波说。

　　“只要我们研究好了住宅建设用地等土地使用权(还包括其他有期限的土地使用权)到期后续期的法律安排，让人民群众有恒产而有恒心，就能够推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”杨立新说。